隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的力度不斷深化，房屋的所有權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了重大變化，公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。原來的公房管理者與住戶之間管理與被管理的關系，也逐漸演變?yōu)?a href="">物業(yè)管理企業(yè)與房屋所有權(quán)人之間服務與被服務關系。《物業(yè)管理條例》是根據(jù)《國務院關于修改<物業(yè)管理條例>的決定》修訂的，為的是規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境而制定的法律條例。
青海物業(yè)條例 黑龍江物業(yè)條例 新疆物業(yè)條例 云南省物業(yè)條例
廣西省物業(yè)條例 山西省物業(yè)條例 吉林省物業(yè)條例 寧夏物業(yè)條例
海南省物業(yè)條例 江西省物業(yè)條例 遼寧省物業(yè)條例 安徽省物業(yè)條例
重慶物業(yè)條例 福建省物業(yè)條例 湖南省物業(yè)條例 陜西省物業(yè)條例
河南省物業(yè)條例 貴州省物業(yè)條例 河北省物業(yè)條例 天津物業(yè)條例
四川省物業(yè)條例 湖北省物業(yè)條例 浙江省物業(yè)條例 江蘇省物業(yè)條例
山東省物業(yè)條例 廣東省物業(yè)條例 上海物業(yè)條例 北京物業(yè)條例
第一章 總則
各物業(yè)條例條例 內(nèi)蒙古物業(yè)條例 西藏物業(yè)條例 甘肅物業(yè)條例青海物業(yè)條例 黑龍江物業(yè)條例 新疆物業(yè)條例 云南物業(yè)條例
廣西物業(yè)條例 山西物業(yè)條例 吉林物業(yè)條例 寧夏物業(yè)條例
海南物業(yè)條例 江西物業(yè)條例 遼寧物業(yè)條例 安徽物業(yè)條例
重慶物業(yè)條例 福建物業(yè)條例 湖南物業(yè)條例 陜西物業(yè)條例
河南物業(yè)條例 貴州物業(yè)條例 河北物業(yè)條例 天津物業(yè)條例
四川物業(yè)條例 湖北物業(yè)條例 浙江物業(yè)條例 江蘇物業(yè)條例
山東物業(yè)條例 廣東物業(yè)條例 上海物業(yè)條例 北京物業(yè)條例
各物業(yè)條例條例 內(nèi)蒙古物業(yè)條例 西藏物業(yè)條例 甘肅物業(yè)條例
青海物業(yè)條例 黑龍江物業(yè)條例 新疆物業(yè)條例 云南物業(yè)條例
廣西物業(yè)條例 山西物業(yè)條例 吉林物業(yè)條例 寧夏物業(yè)條例
海南物業(yè)條例 江西物業(yè)條例 遼寧物業(yè)條例 安徽物業(yè)條例
重慶物業(yè)條例 福建物業(yè)條例 湖南物業(yè)條例 陜西物業(yè)條例
河南物業(yè)條例 貴州物業(yè)條例 河北物業(yè)條例 天津物業(yè)條例
四川物業(yè)條例 湖北物業(yè)條例 浙江物業(yè)條例 江蘇物業(yè)條例
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第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、行政法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本省實際，制定本條例。
第二條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理適用本條例。
#p#分頁標題#e#本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，為業(yè)主提供服務，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條 物業(yè)管理應當遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務規(guī)范的原則。
第四條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門負責全省物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，履行下列職責：
（一）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的業(yè)務指導；
（二）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)、服務質(zhì)量的監(jiān)督管理，物業(yè)服務的招投標、物業(yè)服務合同的簽訂、收費的監(jiān)督管理；
（三）專項維修資金和住宅物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用的監(jiān)督管理；
（四）受理、處理對物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員的投訴；
（五）物業(yè)使用和維護的監(jiān)督管理；
（六）其他監(jiān)督管理職責。
市政、城市管理、價格、工商、市容環(huán)境衛(wèi)生、城鄉(xiāng)規(guī)劃、公安、氣象、人防、質(zhì)量技術監(jiān)督、環(huán)境保護、民政等部門及供水、供電、供氣等企業(yè)應當按照各自的職責，依法做好物業(yè)管理的相關管理和服務工作。
第五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當建立本轄區(qū)物業(yè)管理工作制度，會同市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門具體指導、監(jiān)督所轄區(qū)域內(nèi)的業(yè)主依法成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，并監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理的關系。
社區(qū)居民委員會、村民委員會應當協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府依法開展物業(yè)管理的相關工作。
物業(yè)服務企業(yè)應當配合街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理的相關工作。拒不配合的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當提請市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門依法處理。
第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當依法加強行業(yè)自律管理，規(guī)范行業(yè)行為，維護市場秩序和公平競爭，促進物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經(jīng)營、誠信服務，推動物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。
第七條 配套設施不齊全、環(huán)境質(zhì)量較差且未實行物業(yè)管理的原有住宅小區(qū)，由所在地的市、縣（區(qū)）人民政府區(qū)分情況采取措施進行整治改造，逐步實行物業(yè)管理。[1]
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第八條房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；
（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
業(yè)主的配偶、父母或者成年子女在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)居住，經(jīng)業(yè)主本人書面授權(quán)，享有前款規(guī)定的業(yè)主權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務：
（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；
（四）遵守國家和省有關房屋裝飾裝修的規(guī)定；
（五）按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；
（六）按時交納物業(yè)服務費用；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。
業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務。
第十條業(yè)主大會根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分成立，一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當會同市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門指導本轄區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責。
#p#分頁標題#e#第十一條 物業(yè)管理區(qū)域根據(jù)物業(yè)建設用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍，結(jié)合物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃定。物業(yè)的配套設施設備共用的，應當劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其設施設備能夠分割、獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域。
新建房屋建設單位在辦理房屋預售許可證或者房屋現(xiàn)售備案前，應當按照前款規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門申請劃分登記，將登記的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示，并告知物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。
已經(jīng)實行物業(yè)管理的區(qū)域，由物業(yè)服務企業(yè)向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門申請登記。
第十二條 一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付的建筑物總面積達到百分之五十以上的，建設單位應當在三十日內(nèi)向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面報告，并提供下列資料：
（一）物業(yè)管理區(qū)域登記證明；
（二）建筑規(guī)劃總平面圖；
（三）物業(yè)建筑面積清冊；
（四）業(yè)主名冊；
（五）交付使用的共用設施設備證明；
（六）物業(yè)管理用房配置證明。
建設單位未及時書面報告的以及未成立業(yè)主大會的原有住宅小區(qū)，十名以上業(yè)主可以聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會的書面要求。
第十三條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在接到建設單位書面報告或者業(yè)主書面要求后的六十日內(nèi)，會同物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門組建業(yè)主大會籌備組（以下簡稱籌備組）。籌備組應當自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
籌備組由業(yè)主、建設單位代表，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、房地產(chǎn)主管部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會代表組成。籌備組人數(shù)應當為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)所占比例應當不低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一?；I備組組長由物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔任。
籌備組中的業(yè)主代表，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者社區(qū)居民委員會、村民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。
第十四條 籌備組應當履行下列職責：
（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；
（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；
（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；
（四）確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；
（五）制定業(yè)主委員會成員候選人產(chǎn)生辦法，提出業(yè)主委員會成員候選人名單；
（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；
（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。
前款內(nèi)容應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。
籌備組應當自成立之日起九十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議。
籌備組履行職責的期限，應當?shù)绞状螛I(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日終止。
第十五條業(yè)主大會履行下列職責：
（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；
（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；
（三）監(jiān)督業(yè)主委員會工作，聽取業(yè)主委員會的工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；
（四）選聘、解聘物業(yè)服務企業(yè)；
（五）擬訂物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務收費方案；
（六）籌集和使用共用部位、共用設施設備專項維修資金；
（七）依法決定改建、重建建筑物及其附屬設施；
（八）依法決定改變共有部分的用途；
（九）決定利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收益的分配和使用；
（十）法律、法規(guī)或者管理規(guī)約規(guī)定的應當由業(yè)主共同決定的事項。
第十六條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
業(yè)主大會會議采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主；無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
業(yè)主大會決定本條例第十五條第五項至第八項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例第十五條規(guī)定的其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
#p#分頁標題#e#第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層為單位，推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議前，應當事先征求其所代表的業(yè)主意見，并在業(yè)主大會會議上如實反映。
第十八條 業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。定期會議每年至少召開一次，具體安排由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議：
（一）有百分之二十以上業(yè)主提議的；
（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；
（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。
第十九條 業(yè)主委員會負責執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，履行下列職責：
（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；
（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；
（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；
（四）監(jiān)督專項維修資金的使用；
（五）督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費用；
（六）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；
（七）調(diào)解業(yè)主間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；
（八）勸阻業(yè)主或者物業(yè)使用人違法裝飾裝修房屋；
（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。
第二十條業(yè)主委員會成員由五至十一人單數(shù)組成。業(yè)主委員會成員的每屆任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起七日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會成員中推選主任、副主任。
選舉業(yè)主委員會成員時，應當按照成員人數(shù)的百分之四十配備候補成員。業(yè)主委員會成員缺員時，應當由候補成員遞補。候補成員全部遞補為成員后仍有缺員的，應當召開業(yè)主大會會議補選。
第二十一條業(yè)主委員會成員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件：
（一）具有完全民事行為能力；
（二）遵守有關法律、法規(guī)；
（三）遵守業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，履行業(yè)主義務；
（四）熱心公益事業(yè)，責任心強，公道正派，廉潔自律；
（五）具有一定的組織能力和文化水平。
第二十二條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：
（一）業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況；
（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；
（三）管理規(guī)約；
（四）業(yè)主大會決定的其他重大事項。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起三十日內(nèi)書面報告原備案單位。
第二十三條 業(yè)主委員會應當按照業(yè)主大會的決定及議事規(guī)則召開會議。
業(yè)主委員會會議由主任負責召集，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。
業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)的成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)同意。
第二十四條業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關的決定，不得從事與物業(yè)管理無關的活動。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十五條 同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組。業(yè)主小組由該幢、單元的全體業(yè)主組成。
業(yè)主小組應當履行下列職責：
（一）推選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議，反映本小組業(yè)主的意見；
（二）提出、討論本小組范圍內(nèi)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造和養(yǎng)護的方案；
（三）討論涉及本小組的其他物業(yè)管理事項。
業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組行使前款規(guī)定職責的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。
第二十六條業(yè)主委員會應當建立定期接待制度，及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受業(yè)主、物業(yè)使用人的咨詢、投訴和監(jiān)督。
業(yè)主委員會應當建立工作記錄制度，做好業(yè)主大會會議、業(yè)主委員會會議、物業(yè)服務合同協(xié)商簽訂活動以及物業(yè)管理中各項重要事項的記錄，并妥善保管。
業(yè)主委員會應當建立信息公開制度，按照規(guī)定及時公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的決定、物業(yè)服務企業(yè)選聘、物業(yè)服務合同等物業(yè)管理中的各項決定和重大事項；定期公布專項維修資金和公共收益的收支情況；接受業(yè)主查詢所保管的物業(yè)管理信息。
#p#分頁標題#e#第二十七條業(yè)主委員會任期屆滿六十日前，應當開始籌備召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。業(yè)主委員會任期屆滿前，應當組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。無正當理由逾期未換屆的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當協(xié)調(diào)督促其盡快完成換屆選舉工作或者組織業(yè)主召開業(yè)主大會會議進行換屆選舉。
新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生后，原業(yè)主委員會應當在十日內(nèi)將其保管的有關財務憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于業(yè)主共有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。
第二十八條業(yè)主委員會成員有下列情形之一的，由業(yè)主委員會三分之一以上成員或者百分之二十以上業(yè)主提議，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其成員資格：
（一）以書面方式向業(yè)主大會提出辭職請求的；
（二）不履行成員職責的；
（三）利用成員資格謀取私利的；
（四）違法搭建建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務費用以及有其他違反管理規(guī)約和侵害其他業(yè)主合法權(quán)益行為的；
（五）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會成員的。
第二十九條 業(yè)主大會與業(yè)主委員會的活動經(jīng)費及成員的報酬，從業(yè)主共有部分的收益中提取或者由全體業(yè)主承擔，具體辦法和標準由業(yè)主大會決定，并報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案。[1]
第三章 前期物業(yè)管理
第三十條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同。
住宅物業(yè)的建設單位應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理；投標人少于三個的，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
提倡非住宅物業(yè)的建設單位通過招投標方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務企業(yè)。
第三十一條 建設單位可以邀請前期物業(yè)服務企業(yè)提前介入項目的開發(fā)建設，對項目的規(guī)劃設計方案、配套設施建設、工程質(zhì)量控制、設備運行管理等事項，提出與物業(yè)服務有關的建議。
建設單位組織項目工程驗收和分戶驗收時，應當通知前期物業(yè)服務企業(yè)參與。
第三十二條 建設單位出售新建房屋之前，應當制定臨時管理規(guī)約，并在售房時向購房人明示前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約。購房人在購買新建房屋時，應當對前期物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約予以書面確認，并受其約束。
建設單位制定的臨時管理規(guī)約，不得損害購房人的合法權(quán)益。
省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當制定、公布物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約示范文本。建設單位、物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同和制定臨時管理規(guī)約之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。
第三十三條 建設單位應當按照物業(yè)總建筑面積千分之二的標準，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房，最低不少于一百二十平方米；其中，業(yè)主委員會辦公用房最低不少于二十平方米。物業(yè)交付時，物業(yè)管理用房由建設單位交付物業(yè)服務企業(yè)代管。
城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證時，應當在許可證附圖上注明物業(yè)管理用房的具體部位。物業(yè)管理用房應當為地面以上的獨立成套裝修房屋，具備通風、采光條件和水、電使用功能；沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于四層。物業(yè)管理用房的位置和面積，建設單位應當在房屋預售時予以公布。
物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，無償專用于物業(yè)管理、服務工作，不得挪作他用。縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當在核發(fā)房屋預售許可證和辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，在房地產(chǎn)登記簿中注明物業(yè)管理用房面積和房號以及物業(yè)的其他共有部分，但不頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。業(yè)主有權(quán)查詢。
物業(yè)管理用房不得擅自變更位置，也不得分割、租賃、轉(zhuǎn)讓和抵押。
第三十四條 新建房屋符合下列條件后，建設單位方可辦理物業(yè)交付手續(xù)：
（一）建設工程竣工驗收合格，取得規(guī)劃、消防、環(huán)保、人防、氣象等部門出具的認可或者準許使用文件，并經(jīng)縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門備案；
#p#分頁標題#e#（二）供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等設施設備按照規(guī)劃設計要求建成且達到國家、本省有關建設標準，供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具；
（三）按照規(guī)劃設計要求視頻監(jiān)控裝置、生活購物場所、幼兒園、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務等公共服務設施已建成；
（四）道路、綠地和物業(yè)管理用房等公共配套設施已按照規(guī)劃設計要求建成，并滿足使用功能要求；
（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設施設備依照法律、法規(guī)規(guī)定取得合法使用手續(xù)，需要進行檢測的，還應當由具備相應資質(zhì)的檢測機構(gòu)檢測合格；
（六）消防車通道、消防登高場地、人防工程已設置顯著標志；
（七）物業(yè)使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全；
（八）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。
第三十五條 在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，建設單位應當向前期物業(yè)服務企業(yè)移交物業(yè)管理用房和下列資料：
（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設備竣工圖，配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；
（二）設施設備清單及其安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料、出廠資料；
（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。
物業(yè)服務企業(yè)應當在前期物業(yè)服務合同終止時將上述資料移交給業(yè)主委員會。
第三十六條 物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，應當對物業(yè)共用部位、共用設施設備進行查驗并記錄，發(fā)現(xiàn)問題應當書面告知建設單位，并向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報告有關情況，建設單位應當及時整修并組織物業(yè)服務企業(yè)復驗。
第三十七條 建設單位在房屋交付時，應當向購房人提供房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，并按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布維修聯(lián)系電話和地址。
物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主或者業(yè)主委員會聯(lián)系建設單位落實保修責任。
第三十八條 新建住宅物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。
建設單位應當在物業(yè)竣工驗收合格后、申請不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記前，按照物業(yè)建筑安裝總造價百分之一至百分之三的比例向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門設立的物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。
物業(yè)質(zhì)量保修金專門賬戶以物業(yè)管理區(qū)域為單位設立專戶。建設單位在辦理不動產(chǎn)權(quán)屬初始登記時，應當提供專戶銀行出具的物業(yè)質(zhì)量保修金全額交存證明。
第三十九條 物業(yè)質(zhì)量保修金保證的保修責任期限，自建設單位將住宅交付業(yè)主使用之日起計算，保修責任期滿后，根據(jù)建設單位的申請退還。物業(yè)質(zhì)量保修金全部退還后，建設單位應當依法、依約繼續(xù)履行相應的質(zhì)量責任。
第四十條 物業(yè)保修期限內(nèi)物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時內(nèi)派人到現(xiàn)場核查情況，情況屬實的應當在七十二小時內(nèi)予以維修。
第四十一條 物業(yè)保修期限內(nèi)，建設單位不履行保修義務的，業(yè)主、業(yè)主委員會或者其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構(gòu)鑒定后，屬于保修責任范圍內(nèi)建筑工程質(zhì)量問題的，由業(yè)主委員會或者受委托的物業(yè)服務企業(yè)組織維修，其費用從物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。
市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當在物業(yè)質(zhì)量保修金動用后三日內(nèi)書面通知建設單位，建設單位應當自收到書面通知之日起十五日內(nèi)足額補存。
建設單位對維修責任承擔有異議的，可以依法提起民事訴訟或者依法申請仲裁。
第四十二條 物業(yè)保修期間，建設單位因破產(chǎn)、解散、被撤銷等原因注銷的，市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當將物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額提存。
第四十三條 符合下列條件之一的，保修責任期滿后物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額退還建設單位：
（一）未出現(xiàn)屬于保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題；
（二）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題，但建設單位已按照相關規(guī)定進行維修并經(jīng)驗收合格，或者與業(yè)主就維修費用承擔達成和解協(xié)議并履行給付義務；
（三）出現(xiàn)物業(yè)質(zhì)量問題且雙方就責任承擔發(fā)生爭議，但建設單位已按照人民法院或者仲裁委員會的法律文書履行義務。
物業(yè)保修期間建設單位已經(jīng)注銷的，保修責任期滿后其交付的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額依法列入清算財產(chǎn)。
第四十四條 物業(yè)保修責任期滿三十日前，市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當將擬退還物業(yè)質(zhì)量保修金事項在相關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公示。
#p#分頁標題#e#第四十五條 省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門應當加強對物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、管理的監(jiān)督檢查。市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當每年定期向相關物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主和建設單位，公布該物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用情況，接受業(yè)主和建設單位的監(jiān)督。具體辦法由省人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門制定后，報省人民政府批準。[1]
第四章 物業(yè)管理服務
第四十六條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照國家規(guī)定，具備相應的資質(zhì)，不得超越資質(zhì)等級承接物業(yè)服務業(yè)務。物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
物業(yè)服務企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務項目，應當向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。
從事物業(yè)管理的人員．應當按照國家規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。職業(yè)資格證書不得轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)借。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當加強物業(yè)管理專業(yè)人才隊伍建設，建立物業(yè)服務企業(yè)及其管理人員的信用檔案。
第四十七條業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務合同簽訂后，業(yè)主委員會應當向業(yè)主公示或者印發(fā)給業(yè)主，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主提供物業(yè)服務手冊。
只有一個業(yè)主或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意的，業(yè)主可以直接選聘物業(yè)服務企業(yè)并簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)應當自簽訂物業(yè)服務合同之日起十日內(nèi)，向物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門備案。
第四十八條 物業(yè)服務合同應當包括下列事項：
（一）物業(yè)管理區(qū)域的范圍及基本情況；
（二）物業(yè)服務合同期限；
（三）物業(yè)服務質(zhì)量標準；
（四）物業(yè)服務費用的收取標準和方式、公布物業(yè)服務費用收支情況的時間；
（五）物業(yè)共用部位及共用設施設備的使用、管理和維護；
（六）環(huán)境衛(wèi)生清掃保潔和公共綠化及其設施的養(yǎng)護、管理；
（七）對外來人員和車輛登記、定期巡邏，以及管理視頻監(jiān)控裝置等維護小區(qū)秩序、安全防范事項；
（八）車輛的停放管理；
（九）物業(yè)維修、養(yǎng)護、更新、改造費用的管理；
（十）物業(yè)服務、財務檔案和物業(yè)檔案的保管；
（十一）物業(yè)服務合同終止、解除條件；
（十二）雙方約定的其他物業(yè)管理事項；
（十三）違約責任。
第四十九條 物業(yè)服務企業(yè)應當履行下列義務：
（一）以服務業(yè)主為宗旨，提高服務質(zhì)量和水平；
（二）按照物業(yè)服務合同，提供安全防范、衛(wèi)生保潔、綠化、共用部位及共用設施設備日常維修養(yǎng)護等服務；
（三）定期向業(yè)主公布物業(yè)服務費用的收支情況；
（四）接受業(yè)主委員會和業(yè)主的監(jiān)督；
（五）協(xié)助有關部門提供社區(qū)服務，開展社區(qū)文體活動；
（六）物業(yè)使用中對禁止行為的告知、勸阻、報告；
（七）為業(yè)主提供水、電、氣維修等便民有償服務；
（八）協(xié)助調(diào)解業(yè)主間的物業(yè)糾紛；
（九）法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務合同約定的其他義務。
第五十條 物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務合同的約定，聘請專業(yè)經(jīng)營者承擔電梯、防雷裝置、消防器材等設備維修養(yǎng)護、檢測，清潔衛(wèi)生、園林綠化、工程施工等專項服務，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務一并委托或者轉(zhuǎn)交給其他單位或者個人。
第五十一條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定以及國家有關物業(yè)服務的規(guī)范和標準提供服務，加強物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況的日常檢查，依照法律、法規(guī)規(guī)定委托具備相應資質(zhì)的檢測機構(gòu)對電梯、壓力容器等特種設備進行定期檢驗檢測；并于每年第四季度向業(yè)主委員會書面報告物業(yè)共用部位、共用設施設備運行狀況。
第五十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府社會治安綜合治理的有關規(guī)定，協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，制定安全防范應急預案，對突發(fā)性事件應當采取應急措施，及時報告有關主管部門和相關單位，并協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務企業(yè)從業(yè)人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，不得侵害公民的合法權(quán)益。
物業(yè)服務企業(yè)應當對進出物業(yè)管理區(qū)域的外來人員和車輛進行登記，并定時對物業(yè)管理區(qū)域進行巡邏。對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安裝的視頻監(jiān)控裝置，物業(yè)服務企業(yè)應當派人監(jiān)視，并按照國家和本省有關規(guī)定保存相關數(shù)據(jù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出入卡口以及電梯、道路、主要通道等的電子探頭和抓拍設施，物業(yè)服務企業(yè)應當定期維護，確保其正常運行。
物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第五十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當建立和保存下列檔案和資料，供業(yè)主委員會查驗：
（一）共有部分經(jīng)營管理檔案；
（二）監(jiān)控系統(tǒng)、電梯、消防、水泵、防雷裝置、電子防盜門等共用設施設備和人防工程防護設施的檔案及其運行、維修、養(yǎng)護、檢測記錄；
（三）水箱清洗記錄及水箱檢測報告；
（四）房屋裝飾裝修管理資料；
（五）業(yè)主清冊；
（六）物業(yè)服務企業(yè)或者建設單位與相關單位簽訂的供水、供電、供氣、供熱、垃圾清運、通信、有線電視覆蓋等書面協(xié)議；
（七）物業(yè)服務活動中形成的與業(yè)主利益相關的其他重要資料。
第五十四條 物業(yè)服務收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。住宅類物業(yè)服務收費實行政府指導價；其他類物業(yè)的物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
#p#分頁標題#e#物業(yè)服務收費實行政府指導價的，縣級以上人民政府價格主管部門應當會同同級房地產(chǎn)主管部門，根據(jù)住宅物業(yè)種類、服務內(nèi)容、服務等級和物價指數(shù)變動情況等，適時制定相應的基準價和浮動幅度，并向社會公布。具體收費標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)基準價和浮動幅度在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價的，由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
物業(yè)服務企業(yè)應當按照縣級以上人民政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示收費標準和項目。
第五十五條 已交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由業(yè)主承擔。未交付業(yè)主的房屋，物業(yè)服務費用由建設單位承擔。
建設單位限定購房人辦理交付手續(xù)的時間不得少于兩個月。
第五十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應當與物業(yè)服務企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
電梯、轉(zhuǎn)供電和二次供水等設施運行費用未納入物業(yè)服務費用的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照實際支出和約定的收費方式向相關業(yè)主公平、合理分攤，并定期公布。
第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)應當向最終用戶提供裝表到戶、收費到戶的服務。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)園林綠化用水費用，應當按照符合其使用性質(zhì)的標準收取。居民住宅樓內(nèi)電梯、樓道照明、車庫（停車場）、二次供水、中央空調(diào)、電子對講門等直接服務于居民生活的附屬設施用電，執(zhí)行居民生活用電價格；樓外附屬設施用電按其實際用電性質(zhì)執(zhí)行相應類別電價。
供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等企業(yè)可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收有關費用，并按照約定支付手續(xù)費。
物業(yè)服務企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
第五十八條物業(yè)服務合同期限屆滿的三個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會對續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)作出決定，并將決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主大會決定續(xù)聘且物業(yè)服務企業(yè)接受的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同屆滿前重新簽訂物業(yè)服務合同。
物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同期限屆滿后不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務的，應當提前三個月書面告知業(yè)主委員會。物業(yè)服務合同終止前，物業(yè)服務企業(yè)不得擅自停止服務。
物業(yè)服務合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務企業(yè)決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權(quán)利義務延續(xù)。在合同權(quán)利義務延續(xù)期間，任何一方提出終止合同的，應當提前三個月書面告知對方。
第五十九條 物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會交還下列資料和財物：
（一）本條例第三十五條第一款和第五十三條規(guī)定的資料；
（二）物業(yè)管理用房；
（三）物業(yè)服務期間改造、維修、保養(yǎng)有關物業(yè)形成的技術資料；
（四）物業(yè)服務期間業(yè)主出資配置的固定設施設備；
（五）其他應當移交的財物、資料。
新選聘的物業(yè)服務企業(yè)承接物業(yè)時，業(yè)主委員會應當向物業(yè)服務企業(yè)移交前款規(guī)定的資料和財物，不得拒交。
#p#分頁標題#e#第六十條業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當與業(yè)主委員會做好交接工作，新物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定的時間進入物業(yè)管理區(qū)域服務。
第六十一條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當制定物業(yè)服務規(guī)范和等級標準，加強對物業(yè)服務企業(yè)的監(jiān)督管理，定期對其資質(zhì)條件和服務質(zhì)量進行考核，促進物業(yè)服務企業(yè)提高服務水平。
縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門對物業(yè)服務企業(yè)資質(zhì)條件和服務質(zhì)量考核時，應當聽取業(yè)主以及物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的意見。
第六十二條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門應當建立物業(yè)管理投訴受理制度，對業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應當自受理之日起十五日內(nèi)進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果答復投訴人；屬于其他部門、單位職責的，應當及時轉(zhuǎn)交有關部門或者單位并告知投訴人。
第六十三條 縣級以上人民政府應當通過聯(lián)席會議等方式建立物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機制。
物業(yè)管理聯(lián)席會議由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府召集，城市管理、公安等部門、社區(qū)居民委員會、村民委員會、物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營者、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表參加。
物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項：
（一）業(yè)主委員會未依法履行職責；
（二）業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)的問題；
（三）物業(yè)服務合同履行過程中出現(xiàn)的重大問題；
（四）物業(yè)服務企業(yè)在變更交接過程中出現(xiàn)的問題；
（五）其他需要協(xié)調(diào)解決的重大事項。[1]
第五章 物業(yè)的使用和維護
第六十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。
業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。
第六十五條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備設置戶外廣告、停車場或者從事租賃等的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。
經(jīng)營所得收益經(jīng)業(yè)主大會決定可以由業(yè)主委員會負責管理，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為收取或者管理，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。業(yè)主委員會或者物業(yè)服務企業(yè)應當將收益和使用情況每半年公示一次。
第六十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫，應當首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主的需要。
規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。
建設單位依法取得車位、車庫權(quán)屬登記后方能出售、出租車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區(qū)域全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。
出租規(guī)劃用于停放機動車輛的車位、車庫的，應當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主、物業(yè)使用人的需要后，出租給其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。
第六十七條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有的道路或者其他場地停放機動車輛的，應當確保消防通道和道路暢通。業(yè)主大會決定收取車輛停放費用的，其收益扣除物業(yè)服務成本后應當屬于業(yè)主共有。
第六十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)根據(jù)規(guī)劃建設的人防工程，依照有關法律、法規(guī)的規(guī)定使用和管理。
第六十九條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋應當遵守國家和省的規(guī)定以及管理規(guī)約，禁止下列行為：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物；
（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；
（四）破壞或者擅自改變房屋外觀；
（五）損壞房屋原有節(jié)能設施，降低節(jié)能效果；
（六）擅自改變暗埋、燃氣管線等；
（七）挪用、損壞或者擅自拆除消防器材、設施；
（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺、露臺以及安裝空調(diào)外機、太陽能熱水器、防盜網(wǎng)、遮陽罩等設施的，應當保持物業(yè)的整潔、美觀。
第七十條 業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當將裝飾裝修中的禁止行為和注意事項書面告知業(yè)主、物業(yè)使用人。
在業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋期間，物業(yè)服務企業(yè)應當對裝飾裝修房屋情況進行現(xiàn)場巡查，業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合。
第七十一條 業(yè)主、物業(yè)使用人應當合理、正當?shù)厥褂梦飿I(yè)，禁止下列行為：
（一）違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，改變房屋用途，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房；
（二）存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品；
（三）排放有毒、有害物質(zhì)；
（四）發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲或者影響鄰居通風、采光；
（五）亂設攤點或者亂倒垃圾，堆放雜物，高空拋物；
（六）違反規(guī)定飼養(yǎng)動物，影響物業(yè)管理區(qū)域的衛(wèi)生和業(yè)主正常生活；
（七）占用消防車通道、妨礙消防車通行；
（八）法律、法規(guī)和管理規(guī)約禁止的其他行為。
#p#分頁標題#e#第七十二條 物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)裝飾裝修、使用過程中有違反國家和本省有關規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約行為的，應當予以勸阻、制止；勸阻、制止無效的，應當在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會和有關主管部門。有關主管部門在接到物業(yè)服務企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者處理。
第七十三條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國務院住房和城鄉(xiāng)建設部、財政部《住宅專項維修資金管理辦法》的規(guī)定交存專項維修資金。
業(yè)主交存的專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位和共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。
第七十四條 發(fā)生下列緊急情況時，物業(yè)服務企業(yè)應當立即采取應急防范措施，并制定維修、更新方案，同時向業(yè)主委員會報告：
（一）電梯、水泵故障影響正常使用的；
（二）消防設施損壞，公安機關消防機構(gòu)出具整改通知書的；
（三）外墻墻面有脫落危險、屋頂或者外墻滲漏等情況，影響房屋使用和安全，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機構(gòu)出具證明的。
前款規(guī)定涉及維修費用需要動用專項維修資金的，業(yè)主大會成立前，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門審核同意，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中直接列支；已經(jīng)成立業(yè)主大會的，物業(yè)服務企業(yè)應當持有關材料，向業(yè)主委員會提出列支專項維修資金，由業(yè)主委員會審核同意，報物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門備案，并經(jīng)具有相應資質(zhì)的中介機構(gòu)審價后，在專項維修資金中列支。市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門應當及時劃撥專項維修資金。
發(fā)生本條第一款所列情形，未按照規(guī)定實施維修、更新或者改造的，物業(yè)所在地的市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門可以組織代為維修，維修費用在專項維修資金中列支。
第七十五條物業(yè)共用部位、共用設施設備維修、更新、改造時，相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人應當予以配合；因相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人阻撓維修、更新、改造造成其他業(yè)主、物業(yè)使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責修復或者賠償。因物業(yè)維修、更新、改造造成相鄰業(yè)主、物業(yè)使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。[1]
第六章 法律責任
第七十六條 建設單位違反本條例第十二條第一款規(guī)定，未將物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的情況書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，或者未按照規(guī)定提供有關資料的，由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處兩千元以上一萬元以下罰款。
第七十七條 違反本條例第三十二條第三款和第四十七條第四款規(guī)定，建設單位、物業(yè)服務企業(yè)未按時將物業(yè)服務合同和臨時管理規(guī)約報送備案的，由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。
第七十八條 建設單位違反本條例第三十八條第二款規(guī)定，未交存物業(yè)質(zhì)量保修金的，由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期交存；逾期不交存的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第七十九條 違反本條例第五十八條第二款規(guī)定，物業(yè)服務企業(yè)不履行物業(yè)服務合同約定擅自停止服務的，由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款。
#p#分頁標題#e#第八十條物業(yè)服務合同終止后，物業(yè)服務企業(yè)拒不退出的，由市、縣（區(qū)）人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五萬元以上十萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，吊銷其資質(zhì)證書。
第八十一條 物業(yè)服務企業(yè)的服務質(zhì)量不符合服務規(guī)范和等級標準的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正；逾期不改正的，降低其資質(zhì)等級。
第八十二條 違反本條例第六十五條第一款規(guī)定，擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門責令限期改正，給予警告，并對個人處一千元以上一萬元以下罰款，對單位處五萬元以上二十萬元以下罰款；所得收益，用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、養(yǎng)護，剩余部分按照業(yè)主大會的決定使用。
第八十三條 違反本條例第六十九條和第七十一條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)使用人有下列行為之一的，按照下列規(guī)定給予處罰；給他人造成損失的，責任人應當依法予以賠償：
（一）損壞或者擅自變動房屋承重結(jié)構(gòu)、主體結(jié)構(gòu)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，處五萬元以上十萬元以下罰款；
（二）違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令停止建設；尚可采取改正措施消除影響的，限期改正；無法采取改正措施消除影響的，限期拆除，不能拆除的，沒收實物或者違法收入，可以并處違法搭建建筑物、構(gòu)筑物造價百分之十以下罰款；
（三）破壞或者擅自改變房屋外觀的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一千元以上一萬元以下罰款；情節(jié)嚴重的，處一萬元以上十萬元以下罰款；
（四）擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的，由縣級以上人民政府住房和城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，恢復原狀；逾期不改正、恢復原狀的，處一萬元以上五萬元以下罰款。
第八十四條 縣級以上人民政府房地產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及相關部門的工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由上級行政機關或者主管部門責令改正，并依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任：
（一）未按照本條例規(guī)定籌備、組織成立業(yè)主委員會的；
（二）未按照本條例規(guī)定履行監(jiān)督檢查職責的；
（三）發(fā)現(xiàn)違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成后果的；
（四）其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的情形。
第八十五條 對違反本條例規(guī)定的其他行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，適用其規(guī)定。[1]
第七章 附則
第八十六條 本條例施行前已實施物業(yè)管理且符合本條例關于召開業(yè)主大會、選舉業(yè)主委員會條件的物業(yè)管理區(qū)域，尚未組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，應當在本條例施行后六個月內(nèi)組織召開業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
第八十七條 本條例下列用語的含義：
（一）專有部分，是指在構(gòu)造上、利用上具有獨立性，能夠明確區(qū)分、可以排他使用，能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體；
（二）共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等；
（三）共用設施設備，是指根據(jù)法律、法規(guī)、規(guī)章和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等；
（四）房屋承重結(jié)構(gòu)，是指直接將本身自重與各種外加作用力系統(tǒng)地傳遞給基礎地基的主要結(jié)構(gòu)構(gòu)件和其連接接點，包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。
第八十八條 本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，按照下列方式計算：
（一）專有部分面積，按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行物權(quán)登記的，暫時按照測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫時按照房屋買賣合同記載的面積計算。
（二）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按照一人計算。但建設單位尚未出售或者雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。
（三）建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項的統(tǒng)計總和計算。
#p#分頁標題#e#第八十九條 本條例自2012年10月1日起施行。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過、2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議修正的《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》同時廢止。[1-2]
審查報告編輯
省人大常委會：
省人大財經(jīng)委于11月22日召開會議，就省政府提請省人大常委會審議的《江西省物業(yè)管理條例(修訂草案)》(以下簡稱修訂草案)進行了初步審查。為做好初審工作，省人大財經(jīng)委就立法中的一些問題多次與法規(guī)起草部門進行了研究，并先后赴有關省、市和省內(nèi)部分市縣進行了調(diào)研，召開了省直有關部門座談會、專家論證會，廣泛征求了意見。受省人大財經(jīng)委的委托，現(xiàn)將對修訂草案的初審意見報告如下：
一、對修訂草案的基本看法
省人大財經(jīng)委認為，1998年12月省九屆人大常委會第六次會議頒布《江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例》(以下簡稱條例)，并于2001年12月22日省九屆人大常委會第二十七次會議進行了修訂，該條例的頒布實施，將全省物業(yè)管理工作納入法制化管理軌道，對于規(guī)范物業(yè)管理活動，促進物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，構(gòu)建社會主義和諧社會發(fā)揮了重要作用。但是，由于物業(yè)管理涉及多方面利益主體，物業(yè)管理行業(yè)出現(xiàn)許多新情況、新問題，條例已經(jīng)不能適應當前全省物業(yè)管理發(fā)展的實際情況和客觀要求。2003年6月國務院頒布了《物業(yè)管理條例》，2007年8月，國務院又對該條例作了修改，同年10月，《中華人民共和國物權(quán)法》正式實施，使條例部分條款已與上位法規(guī)定不相一致，部分條款也過于原則。為維護法制統(tǒng)一，促進物業(yè)管理健康有序地發(fā)展，對條例進行修訂已顯得十分必要和迫切。
省人大財經(jīng)委認為，省政府提請審議的修訂草案結(jié)合了本省實際，經(jīng)過廣泛征求意見和多次論證，比較成熟，同意將修訂草案提請本次常委會審議。
二、對修訂草案的修改意見
為使修訂草案的內(nèi)容更加完善，省人大財經(jīng)委提出以下修改意見：
(一)關于總則
1.鑒于供水、供氣、供電等企業(yè)沒有監(jiān)督管理職權(quán)，建議在修訂草案第四條第三款“監(jiān)督管理”后增加“和服務”的內(nèi)容。
2.建議在修訂草案第七條“原有住宅小區(qū)”前增加“尚未實行物業(yè)管理的”內(nèi)容。
(二)關于業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
1.建議將修訂草案第十條第二款“物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者”的規(guī)定刪除。
2.為與《南昌市物業(yè)管理條例》規(guī)定的時限不相沖突，建議將修訂草案第十三條第一款“六十日”修改為“二十日”。同時，將本條第二款“二分之一”修改為“百分之七十”。
3.建議將修訂草案第十八條第一款“每年至少召開一次”修改為“由業(yè)主大會議事規(guī)則確定”。
4.修訂草案第十九條規(guī)定的是業(yè)主委員會的職責，但其中第四項的規(guī)定屬于業(yè)主大會的職權(quán)，建議刪除。
5.建議將第二十條第一款“業(yè)主委員會成員每屆任期不超過五年，可以連選連任”修改為“任期由業(yè)主大會或業(yè)主大會議事規(guī)則確定”。
6.建議將修訂草案第二十六條第一款“應當協(xié)調(diào)督促其按時完成換屆選舉工作”修改為“應當督促其盡快完成換屆選舉工作”。
(三)關于前期物業(yè)管理
建議將修訂草案第三十六條第一款“提供質(zhì)量保證書”修改為“提供商品住宅質(zhì)量保證書和商品住宅使用說明書”。
(四)關于物業(yè)管理服務
1.修訂草案第四十六條第二款的規(guī)定屬于本條第一款的說明，建議刪除。
2.建議將修訂草案第四十八條第二款“電視”修改為“有線電視”。
(五)關于法律責任
修訂草案第六十一條明確規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)不得以任何形式收取裝飾裝修保證金”，對其違法行為應當從重處罰，故建議將修訂草案第七十一條“處二千元以上五千元以下罰款”的規(guī)定修改為“處一萬元以上三萬元以下罰款”。
此外，為使表述更加嚴密、準確，還對修訂草案的用詞提出了一些修改意見，在此不一一贅述。
以上報告，請予審議。