近些年美國(guó)房屋貸款利率創(chuàng)新連跌，房地產(chǎn)火爆，特別是在是洛杉磯地域，好的樓盤常有10到20個(gè)買家竟價(jià)的狀況，購房不但比整體實(shí)力還比競(jìng)價(jià)的氣魄，銷售市場(chǎng)本質(zhì)并不是在購房，只是在選房!要想搶房取得成功，借款能否圓滿變成一大關(guān)鍵!學(xué)校百科今天將為您詳細(xì)介紹在美國(guó)貸款買房的一些建議與提高貸款成功率的小竅門。
1. 不必在辦理貸款期內(nèi)，從透支卡借一筆額度
從信用卡借大量的錢不僅會(huì)增加你的負(fù)債率，還會(huì)降低你的信用打分，導(dǎo)致你原來已被批準(zhǔn)的貸款申請(qǐng)被拒。
但是其實(shí)如果時(shí)間充沛，你可以利用信用卡來提高你貸款的成功率。盡早地申請(qǐng)信用卡能夠獲得更好的成長(zhǎng)歷史記錄，因此，只要在購房?jī)赡曛吧暾?qǐng)到更多的額度高、條件好的信用卡會(huì)對(duì)自己的信用分有正向的作用。除此之外，切記不要去取消自己最初申請(qǐng)的信用卡，因?yàn)檫@樣會(huì)對(duì)信用記錄產(chǎn)生影響，使可查詢的信用歷史記錄時(shí)限變短。
在擁有條件好的信用卡之后，切記不可透支額度太高，盡量控制在1%-20%之間，若是不小心透支一定要提前還款，不要等到還款日期截止才還，因?yàn)樾庞梅謹(jǐn)?shù)更新的周期和你的信用卡可能不一致。值得一提的是，在購買金額較高的商品時(shí)。分期付款并且準(zhǔn)時(shí)還款會(huì)使你的信用分?jǐn)?shù)漲的很快。
2. 不必在辦理貸款期內(nèi)離職
即使你們已經(jīng)簽署完最后的合同。還是會(huì)存在一些貸款銀行對(duì)你的收入狀況進(jìn)行再審核，他們要求你必須在貸款行最后放款時(shí)，仍在原公司就職，會(huì)在貸款放款前以電話的形式聯(lián)系你的雇主確保你仍就職。
3. 不要在申請(qǐng)貸款期間換工作
經(jīng)常換工作可能會(huì)使得你的貸款申請(qǐng)被拒絕，銀行會(huì)希望你至少在同一個(gè)單位已經(jīng)工作兩年，若是一些嚴(yán)苛一點(diǎn)的放貸業(yè)者還會(huì)對(duì)過去一年更換職業(yè)領(lǐng)域者有所不信任，因此，工作狀態(tài)的穩(wěn)定性對(duì)貸款來說真的很重要。
即便新工作的薪水與前工作薪水相同，甚至更多，它還是會(huì)增加你完成房屋貸款交易的復(fù)雜性。一些貸款行會(huì)在你開始新工作30天之后才提供貸款，這會(huì)拖延你購房成交的時(shí)間，也可能使你支付昂貴的罰金，來延長(zhǎng)你鎖定利率的有效期。
4. 不要在申請(qǐng)貸款期間改變你的薪酬
如果你減少工作時(shí)間，或者降低基薪從而換取更高的傭金或獎(jiǎng)金，貸款行只會(huì)以低的基薪計(jì)算，因?yàn)閭蚪鸹颡?jiǎng)金必須有兩年歷史才能被考慮。再有，如果你從 W2 雇員轉(zhuǎn)為獨(dú)立承包商，即使是同類的工作，而且收入比原來高，貸款行會(huì)認(rèn)為你沒有任何底薪。因?yàn)槌邪瘫徽J(rèn)為是自雇 (Self-Employed)，需要有兩年的納稅申報(bào)收入，方可算其收入。
5. 不要在申請(qǐng)貸款期間去買新車
即使貸款行已經(jīng)有了你的信用報(bào)告，他們通常還是會(huì)在放款之前，再次更新你的信用報(bào)告，查看你是否有新的債務(wù)，并重新計(jì)算你的負(fù)債率，來確定你是否仍然符合貸款標(biāo)準(zhǔn)。如果你用現(xiàn)金買車，他們會(huì)確認(rèn)你是否還有足夠的現(xiàn)金來完成購房交易。另外，車行查詢你的信用，也可能會(huì)導(dǎo)致你的信用分?jǐn)?shù)下降。如果你新的信用分?jǐn)?shù)低于貸款銀行的要求，你的貸款申請(qǐng)會(huì)被拒絶。
6. 在你最終取得借款以前，請(qǐng)別急著選購新的家用電器機(jī)器設(shè)備
一些價(jià)格相對(duì)較高的家具例如冰箱、洗衣機(jī)、烘干機(jī)家具或是其他高價(jià)物品如新的訂婚戒指、結(jié)婚禮服、名表等，會(huì)讓放貸者認(rèn)為你擁有足夠的現(xiàn)金來購置房屋，而不需要接受貸款從而拒絕對(duì)你提供貸款。
除此之外，若是你在購置這些物資的時(shí)候也進(jìn)行貸款，那么他們也會(huì)對(duì)你的信用進(jìn)行查詢，從而降低你的信用分?jǐn)?shù)。如果你新的信用分?jǐn)?shù)低于貸款銀行的要求，你的貸款申請(qǐng)會(huì)被拒絶。
7. 不要忘了及時(shí)支付賬單
最近的逾期付款會(huì)對(duì)你的信用分?jǐn)?shù)產(chǎn)生重大的負(fù)面影響，很有可能使你的貸款申請(qǐng)被拒絕。
8. 不要以為你設(shè)置了自動(dòng)付款系統(tǒng)，便可高枕無憂了
請(qǐng)務(wù)必及時(shí)核對(duì)你的銀行賬戶，確定賬單已按時(shí)支付，以免造成逾期付款。這種事確實(shí)發(fā)生過!一年之內(nèi)的逾期付款會(huì)嚴(yán)重降低你購買房屋或重新貸款的能力。
9. 不要在你的資產(chǎn)賬戶間頻繁轉(zhuǎn)錢
不管是從現(xiàn)金賬戶轉(zhuǎn)入儲(chǔ)蓄賬戶，還是從股票賬號(hào)轉(zhuǎn)到現(xiàn)金賬號(hào)，都需要解釋原因和提供轉(zhuǎn)賬記錄，因此，為了避免麻煩最好能夠減少轉(zhuǎn)賬往來。
10. 不要存入工資以外的大筆存款
美國(guó)的銀行特別害怕洗錢，一般來說，他們會(huì)對(duì)你近三個(gè)月的銀行賬單進(jìn)行查詢，如果在此期間有大筆的現(xiàn)金存款或者是來自他人的轉(zhuǎn)賬，需要你對(duì)這些錢的來源給出合理的解釋，如果你不能提供大筆存款資金的來源就會(huì)比較麻煩。因此，為避免節(jié)外生枝，最好提早三個(gè)月就將購房所需的資金存入自己的銀行賬戶之中。
11. 不要郵寄你的報(bào)稅單
如果你在報(bào)稅截止日期前后，購買房產(chǎn)或做重新貸款，你應(yīng)該使用電子申報(bào)。貸款行有可能在放款之前，要求從國(guó)稅局獲得當(dāng)年申報(bào)的稅務(wù)單 (Tax Transcript)，郵局郵寄會(huì)拖延稅務(wù)單的處理，從而影響你的整個(gè)貸款進(jìn)程。
12. 不要同時(shí)進(jìn)行另一個(gè)貸款交易
如果你同時(shí)申請(qǐng)房屋 Home Equity Line 貸款，或購買租賃物業(yè)或度假房產(chǎn)，貸款行會(huì)要求知道新物業(yè)的所有細(xì)節(jié)(本金、利息、稅金、保險(xiǎn)、市場(chǎng)租金等) 以確定你是否仍然符合貸款條件。他們甚至可能會(huì)堅(jiān)持要你先完成所有其他交易之后，再向你提供貸款。如果你在同一財(cái)產(chǎn)上申請(qǐng)多個(gè)貸款，則將停止處理你的貸款，直到你取消其它貸款申請(qǐng)。
13. 如果想申請(qǐng)重新貸款，請(qǐng)不要出售你將做抵押貸款的房屋。
因?yàn)榇蠖鄶?shù)貸款銀行不會(huì)為上市的房屋提供貸款。
14. 如果你的信用評(píng)估分?jǐn)?shù)在符合貸款標(biāo)準(zhǔn)的邊緣狀態(tài)，請(qǐng)勿使用超過10%的信用卡限額， 否則將損害你的信用評(píng)估，可能會(huì)使你失去貸款資格，或提高你的貸款利率。
在美國(guó)，建立好你的信用歷史是非常重要的。因此決定買房后，就要信用卡全額還款，不可再申請(qǐng)新的信用卡、有貸款買車等行為。除此之外，信用分?jǐn)?shù)的高低將直接影響貸款利率的高低，一般來說分?jǐn)?shù)在740+的人能夠拿到最好的利率。對(duì)于非居民或者是信用歷史不足兩年的人來說，很難通過信用審核。但是，你可以去選擇一些認(rèn)可國(guó)際信用報(bào)告的銀行，只需要你提供在中國(guó)的銀行卡、保險(xiǎn)、水電氣公司等的聯(lián)系方式，對(duì)你近兩年的還款情況進(jìn)行核實(shí)即可。
15. 選擇重新貸款時(shí)，不要同時(shí)進(jìn)行一個(gè)大的裝修項(xiàng)目
美國(guó)的貸款銀行在你之前存在的裝修項(xiàng)目完成之前是不會(huì)給你貸款的。為什么?他們擔(dān)心施工留置權(quán)，而且萬一你的房屋成為法拍屋，他們會(huì)因無法出售裝修未完工的房產(chǎn)而受到損失，通常銀行會(huì)為了避免風(fēng)險(xiǎn)拒絕為你提供貸款。
16. 申請(qǐng)期間不要不通知貸款經(jīng)紀(jì)人就離城
在辦理貸款期內(nèi)，請(qǐng)不必在未通告你的借款藝人經(jīng)紀(jì)人的狀況下，就因公或因私離去所屬的大城市。極有可能有某些事兒想要你親身在線下解決，因而倘若急事要離去請(qǐng)盡量先了解你的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人前不久是不是急事等待審核。
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