2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美國的住房市場(chǎng)的房價(jià)逐漸回升，之后進(jìn)入瘋狂增長階段，而在2018年增長逐漸放緩，到現(xiàn)在似乎穩(wěn)定下來，由此我們終于有一個(gè)難得的平靜時(shí)刻來思考未來一年美國房產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。
如果房屋市場(chǎng)繼續(xù)保持目前的趨勢(shì)，即價(jià)格慢速度的增長，那么速度越慢意味著市場(chǎng)變得越健康，速度越慢也意味著人們更有機(jī)會(huì)負(fù)擔(dān)得起。
Zillow預(yù)計(jì)美國房產(chǎn)市場(chǎng)將比過去幾年都要增長緩慢。不過千萬不要誤以為這會(huì)讓美國房屋市場(chǎng)變成“買方市場(chǎng)”，因?yàn)橄M(fèi)者將繼續(xù)吸收不多的房屋庫存，并且一些市場(chǎng)仍將在美國大部分地區(qū)保持競(jìng)爭(zhēng)力。
而且競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)更加激烈，因?yàn)轭愃频呢?fù)擔(dān)得起的住房市場(chǎng)和可觀的工作機(jī)會(huì)，擁有這些條件的城市并不多，這種城市可能是2020年的后起之秀。
以下是我們對(duì)未來將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的趨勢(shì)的大膽預(yù)測(cè)。
美國將不會(huì)在2020年陷入衰退
直到今年夏天，接受Zillow調(diào)查的經(jīng)濟(jì)專家小組中還有一半表示，他們預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)衰退將在2020年發(fā)生;另有三分之一表示，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)將在2021年萎縮。
持續(xù)的貿(mào)易動(dòng)蕩，某種地緣政治的可能性危機(jī)加劇和股市從歷史高位回落都被認(rèn)為是下一次經(jīng)濟(jì)下滑的最可能誘因。但是一年過去后，美國經(jīng)濟(jì)的仍然表現(xiàn)良好：
在夏季末放緩之后，消費(fèi)者支出在10月份再次上升，并保持穩(wěn)定。
良好的消費(fèi)者支出是健康的消費(fèi)者信心的標(biāo)志，盡管最近有所下降，但仍保持在較高水平，并表明短期內(nèi)將繼續(xù)增長。
雇主繼續(xù)以可觀的速度增加工作崗位，失業(yè)率接近創(chuàng)紀(jì)錄的低點(diǎn)，這有助于推動(dòng)工資增長。
在大蕭條之后的大部分復(fù)蘇中，經(jīng)濟(jì)增長都保持了緩慢(最好)的增長。自2018年10月以來，每月的工資增長率一直保持在每年3%或以上。
投資者和商業(yè)領(lǐng)袖對(duì)他們做出有效的長期戰(zhàn)略決策能力也表現(xiàn)出來相應(yīng)的信心。不過請(qǐng)務(wù)必保持清醒的態(tài)度：貿(mào)易波動(dòng)對(duì)經(jīng)濟(jì)構(gòu)成的威脅是真實(shí)存在的，尤其是經(jīng)濟(jì)的制造業(yè)訂單在2018年大部分時(shí)間的穩(wěn)定之后，近來受到了沉重打擊。黑天鵝事件仍需警惕。現(xiàn)在，在全球任何地方發(fā)生小規(guī)模沖突的可能性，比任何時(shí)候都要大，這是我們不能也不應(yīng)該忽略的。
綜合來看，當(dāng)前的數(shù)據(jù)表明了經(jīng)濟(jì)仍在持續(xù)增長而不是在走向衰退。增長本身可能比我們?cè)谡麄€(gè)復(fù)蘇中有時(shí)看到的強(qiáng)勁步伐要慢，但至少到明年，增長仍然會(huì)發(fā)生。
新建單戶住宅面積將繼續(xù)萎縮
在經(jīng)歷了長達(dá)七年的持續(xù)增長之后，到2015年，新建獨(dú)戶住宅的面積開始縮小。在經(jīng)濟(jì)和人口趨勢(shì)共同的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)這種縮減趨勢(shì)將在2020年持續(xù)下去。
今天的新單戶住宅比30年前大了大約三分之一，從1988年的1,810到2018年的中位數(shù)為2,386平方英尺。
但是，2015年至2018年之間房屋面積確實(shí)逐漸減少了(盡管在'16至'17之間略有增加)。這些房屋的典型平方英尺從2,467跌至2,386，這是自1988年以來最大的跌幅。
Zillow猜測(cè)這種趨勢(shì)將繼續(xù)有幾種原因：
如今，許多年輕的千禧一代購房者都傾向于更密集，更城市化的住宅。
年輕的購房者對(duì)前幾十年建造的大型住房，負(fù)擔(dān)能力有限。
較年長的房主表達(dá)了對(duì)更小，更少維護(hù)負(fù)擔(dān)以及更容易使用的房屋(比如較少的樓梯)的渴望。根據(jù)《 2019年Zillow集團(tuán)消費(fèi)住房趨勢(shì)報(bào)告》，2019年有56%的新建筑購房者為40歲或以上。
房屋建筑商受到理想地區(qū)可建設(shè)土地短缺的限制。此外還有，木材和鋼材等在內(nèi)的主要建筑材料的價(jià)格日益增長，以及技術(shù)熟練的建筑工人的工資也在增加。
所有這些都表明，新建房屋面積的縮減將繼續(xù)。較小的房屋是高效且環(huán)保的;較小的房屋需要較少的維護(hù)花費(fèi);較小的房屋也更利于建筑商獲利。
對(duì)于大型郊區(qū)住宅，還是會(huì)人有這種需求。但從網(wǎng)絡(luò)上看，我們看到人們的態(tài)度正在轉(zhuǎn)變，他們?cè)絹碓絻A向于房屋空間較小的生活方式。
房屋價(jià)值和租金增長將更慢
自去年12月創(chuàng)下8.3%的超高增長率以來，美國房屋價(jià)值中位數(shù)的年增長率正在逐漸減慢。2019年10月的同比增長率為4.7%(可提供數(shù)據(jù)的最新月)。
租金方面表現(xiàn)不同。自今年6月以來，租金同比增長雖然基本穩(wěn)定，但在每個(gè)月都有小幅攀升。
總體來說，Zillow預(yù)計(jì)到2020年，美國房屋租金和房屋價(jià)值的增長將進(jìn)一步放緩，以與工資增長和通貨膨脹相一致的、可持續(xù)的速度穩(wěn)定下來，從而達(dá)到買賣雙方，租戶和房東之間更平衡狀態(tài)。
Zillow對(duì)100多位經(jīng)濟(jì)學(xué)家和專家進(jìn)行了季度調(diào)查，2019年第四季度Zillow房價(jià)預(yù)期調(diào)查顯示，美國房屋中位數(shù)價(jià)格預(yù)計(jì)到2020年底同比增長2.8%。
自1996年以來，Zillow房屋價(jià)值指數(shù)的年均增長速度為3.8%，因此增速確實(shí)有所放緩。
在租金方面，自6月以來，年租金升值幅度一直在上升，目前約為2.3%。Zillow預(yù)計(jì)近期租金增長的這種趨勢(shì)將持續(xù)到2020年初，然后在春季開始后的某個(gè)時(shí)候逐漸消失。到明年年底，預(yù)計(jì)年租金增長速度將降至2%以下，比目前的水平低約半個(gè)百分點(diǎn)。
利率穩(wěn)定，住房需求保持高位
抵押貸款利率將繼續(xù)保持低位，住房需求將保持高位。
2019年美國房屋抵押貸款利率顯著下降，預(yù)計(jì)2020年的大部分時(shí)間利率仍將保持在當(dāng)前相對(duì)較低的水平。(房地美預(yù)測(cè)在2020年利率平均水平將保持在3.8%)
由于美中貿(mào)易沖突導(dǎo)致全球持續(xù)疲軟以及通脹低于目標(biāo)將繼續(xù)控制匯率。除非這些指標(biāo)有明顯改善，否則美聯(lián)儲(chǔ)將沒有理由恢復(fù)加息。
如果低抵押貸款率持續(xù)存在，這將使購房需求保持強(qiáng)勁，并繼續(xù)推動(dòng)美國可負(fù)擔(dān)市場(chǎng)的房屋價(jià)格上漲。但是值得注意的是，低利率并不足以重新點(diǎn)燃美國價(jià)格較高市場(chǎng)的高增長率，特別是在西海岸和東北部。
在這些市場(chǎng)中，買家似乎已經(jīng)達(dá)到了承受能力的上限，即使低利率也無法將許多房屋帶入典型的首次購房者預(yù)算范圍，因?yàn)榈屠什⒉荒軒椭状钨彿空呖朔呤赘兜恼系K。
房屋銷售量會(huì)增加
房屋銷售將小幅緩慢增長
在2010年1月房屋銷售觸底反彈之后，美國的年度房屋總銷售量直到2014年底才穩(wěn)定突破500萬。到2016年底，越來越多的首次購房者推動(dòng)了全國房屋銷售額反彈到約550萬。
但是到了2018年春季，情況又開始轉(zhuǎn)變：季節(jié)性的年銷售在2018年12月回落至500萬，抵押貸款利率上升以及購房者難以存夠首付是主要的原因。
隨著銷售的回落，可用房屋庫存開始增加，原本快速的房屋價(jià)格增長開始放緩。
但是2019年又發(fā)生變化。房屋價(jià)值增速繼續(xù)放緩，但抵押貸款利率回落，房屋銷售反彈，庫存迅速減少。
展望2020年，Zillow認(rèn)為美國房屋銷售將繼續(xù)增長，但速度緩慢。
盡管新房只占總銷量的一小部分，但2019年其銷量大幅增長，這幫助提高了建筑商的信心，增加了新建住宅許可證的申請(qǐng)。(但是今天的建設(shè)步伐仍然落后于歷史標(biāo)準(zhǔn)，2019年住房開工總數(shù)增加了1.6%。多戶住房開工下降了四分之一以上，新的單戶住宅建設(shè)穩(wěn)步增長。)
如果建筑商在2020年兌現(xiàn)其建造更小，更實(shí)惠的房屋的承諾，那么新建筑將會(huì)提高首次購房者的負(fù)擔(dān)能力，從而助推新房銷售。
美國房屋庫存很緊張。但是，當(dāng)我們這么說時(shí)，我們實(shí)際上是在談?wù)撓鄬?duì)于買家需求而言，可以購買的房屋數(shù)量。因此，真正重要的是房屋流入市場(chǎng)的情況和房屋銷售的周轉(zhuǎn)率或速度，這些在一定程度上限制了房屋銷售數(shù)量，所以房屋銷售增長的速度并不會(huì)太快。
綜上，總結(jié)Zillow對(duì)2020年美國房產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的預(yù)測(cè)有：
目前美國的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)仍然良好，不過人們還是要對(duì)黑天鵝事件保持警惕;
房價(jià)緩慢增長和較低的抵押貸款利率將會(huì)使住房需求繼續(xù)保持強(qiáng)勁;
低利率對(duì)高價(jià)位市場(chǎng)價(jià)格的增長推力有限，尤其是西海岸和東北部。
美國新建住宅面積會(huì)繼續(xù)縮小。更多的人們也傾向于選擇較小的房屋。
房屋需求增加助推房屋銷售，但是由于房屋庫存有限，房屋銷售會(huì)以緩慢的速度增加。
2020年美國房價(jià)將繼續(xù)保持增長，但是增長速度放緩。租金增長速度將在明年年底降至2%，現(xiàn)在是2.3%;
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