美國(guó)是私有化經(jīng)濟(jì)，屋主不僅擁有房屋而且擁有土地的所有權(quán)。房子作為建筑物隨使用年限的增長(zhǎng)，壽命在不斷的降低，它的價(jià)值隨時(shí)在折舊;而土地的價(jià)值是隨城市發(fā)展不斷變化。美國(guó)房地產(chǎn)的增值實(shí)際上是土地的增值速度大于房子折舊的速度而產(chǎn)生的增值。在美國(guó)，房子折舊的速度大致相同，決定房產(chǎn)增值速度的主要是土地的增值速度。要想買到增值最快的房產(chǎn)，就要買到增值最快的土地。
哪些因素影響美國(guó)房產(chǎn)的升值？
01失業(yè)率失業(yè)率對(duì)經(jīng)濟(jì)對(duì)社會(huì)各方面影響都是非常大的，對(duì)于房產(chǎn)來(lái)講，沒(méi)有工作，就不可能買房子。而失業(yè)率上升，買得起房子的個(gè)人就更少。這降低了住房需求，推動(dòng)房?jī)r(jià)走低。要查詢一個(gè)城市的失業(yè)率以及是在上升還是下滑，可以上美國(guó)勞工統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站查詢。
此外，還可以看看當(dāng)?shù)毓臼欠裾谡衅福笃髽I(yè)是否在遷至該地區(qū)。更多的工作崗位意味著更多雇員，這最終會(huì)提振該地區(qū)的房產(chǎn)需求。
02收入增長(zhǎng)
想再深入一點(diǎn)了解情況的有購(gòu)房意向者可以看看某一街區(qū)家庭收入的平均變化或是變化中值。至少應(yīng)該確認(rèn)這些收入是經(jīng)過(guò)通貨膨脹調(diào)整的(最好是在不斷上升)。那些薪酬停滯或出現(xiàn)下降的購(gòu)房者在支付了月供之后可能就沒(méi)剩下多少現(xiàn)金了;因此，他們可能不會(huì)維修他們的房屋，或是聽(tīng)之任之;這會(huì)降低房屋的價(jià)值，甚至是臨近房屋的價(jià)值。
03較少的止贖申請(qǐng)和出售
平均而言，止贖房屋的售價(jià)會(huì)比同一地區(qū)的類似房屋低30%，但具體數(shù)據(jù)會(huì)隨著不同市場(chǎng)而有所變化。前幾年在住房市場(chǎng)遭受重創(chuàng)的地區(qū)，尤其是在美國(guó)南部和西南諸州，止贖房屋通常都是按照半價(jià)出售。隨著止贖住房增加，它們會(huì)拖累同一街區(qū)的平均房?jī)r(jià)走低。
04庫(kù)存不斷減少
大多數(shù)頻繁見(jiàn)到“房屋出售”標(biāo)志的地區(qū)，房?jī)r(jià)距離回升還很遠(yuǎn)。總的來(lái)說(shuō)，如果一個(gè)街區(qū)同時(shí)有超過(guò)2%的房子在掛牌出售，那么此地房屋庫(kù)存量就很高。隨著出售的房屋數(shù)量下降，賣房者就有更多的議價(jià)權(quán)，更有可能達(dá)成接近他們要價(jià)的交易。
你應(yīng)該看看這個(gè)月的房屋庫(kù)存供應(yīng)，看看這些庫(kù)存按照當(dāng)前的銷售狀況需要多少個(gè)月才能消化。正常水平是5-6個(gè)月。此外，那些沒(méi)有新住房建設(shè)項(xiàng)目的地區(qū)可能會(huì)率先迎來(lái)房市復(fù)蘇，因?yàn)檫@些地區(qū)可供出售的庫(kù)存量較少。
05售價(jià)折扣幅度縮小
可以看看房屋出售報(bào)價(jià)和實(shí)際售價(jià)之間的價(jià)差。如果某一地區(qū)這一價(jià)差不斷縮小，那么就表明該地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)正在好轉(zhuǎn)。
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