美國(guó)擁有全球最成熟的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，無(wú)論是個(gè)人投資者，還是專業(yè)的投資機(jī)構(gòu)，都可以通過(guò)眾多投資產(chǎn)品/方式參與其中，包括房地產(chǎn)直投、上市REITs、房地產(chǎn)公募基金和房地產(chǎn)私募基金等。關(guān)于美國(guó)房地產(chǎn)類型，一起來(lái)看一下文中介紹。
本次疫情下各類不同資產(chǎn)也遭受了不同程度的沖擊，有些表現(xiàn)理想，體現(xiàn)出了高收益和強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)性的特點(diǎn)，有些則不盡如人意，表現(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于市場(chǎng)平均水平。
如何在接下來(lái)全球經(jīng)濟(jì)充滿不確定性的數(shù)年里找到一些確定性的投資機(jī)會(huì)?本文將重點(diǎn)比較這幾類不同的美國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品的歷史回報(bào)表現(xiàn)，整理出不同宏觀環(huán)境下，風(fēng)險(xiǎn)收益比最高的投資方式。
一、美國(guó)房地產(chǎn)投資產(chǎn)品概述
1.上市REITs
上市REITs(Publicly Traded REITs)是指：在美國(guó)證監(jiān)會(huì)(SEC)注冊(cè)備案，并且在證券交易所公開(kāi)交易的REITs。跟一般的股票類似，上市REITs擁有很好的流動(dòng)性，較低的投資門(mén)檻，但波動(dòng)性也比較顯著，且跟股市的總體表現(xiàn)呈現(xiàn)較高的相關(guān)性。上市REITs根據(jù)投資性質(zhì)不同，可以劃分為權(quán)益型、債權(quán)型和混合型。美國(guó)市場(chǎng)上絕大多數(shù)的REITs都屬于權(quán)益型，一般直接持有或運(yùn)營(yíng)能產(chǎn)生現(xiàn)金流的商業(yè)房地產(chǎn)(廣義商業(yè)地產(chǎn)包括長(zhǎng)租公寓、寫(xiě)字樓、工業(yè)地產(chǎn)、零售/購(gòu)物中心、酒店、醫(yī)療地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等)。
2.房地產(chǎn)公募基金
房地產(chǎn)公募基金(Real Estate Mutual Fund)是指主要投資于上市REITs和上市房地產(chǎn)公司股票的公募基金。相比于單一REITs，房地產(chǎn)公募基金的風(fēng)險(xiǎn)分散程度相對(duì)更高。
投資房地產(chǎn)公募基金時(shí)，投資人根據(jù)其單位凈值(Net Asset Value per Unit)認(rèn)購(gòu)或贖回基金份額。房地產(chǎn)公募基金每個(gè)交易日都可以交易，流動(dòng)性比較好，但基金凈值在每個(gè)交易日收盤(pán)時(shí)才完成計(jì)算，所以流動(dòng)性不及上市REITs。
美國(guó)稅法要求上市REITs把應(yīng)稅利潤(rùn)的90%以上以股息的形式分配給股東，導(dǎo)致REITs的股息率比較高;而公募基金的收益可以留存在基金中進(jìn)行再投資，相對(duì)來(lái)說(shuō)成長(zhǎng)性往往更好。
3.房地產(chǎn)私募基金
房地產(chǎn)私募基金(Private Equity Real Estate，簡(jiǎn)稱PERE)通過(guò)發(fā)行基金份額，將眾多投資人的資金募集起來(lái)，委托專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)在特定的投資策略下，直接投資于相應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。投資人在承諾出資后，需要將相應(yīng)數(shù)額的資金轉(zhuǎn)至基金。在基金存續(xù)期間，投資人可以按照約定的比例，定期收到投資分紅;基金管理人可以按照約定的費(fèi)率，定期收到管理費(fèi)，并且在基金退出時(shí)收取一定的后端表現(xiàn)費(fèi)(前提是基金的退出收益達(dá)到約定的門(mén)檻)。
相比于上市REITs和房地產(chǎn)公募基金，美國(guó)的房地產(chǎn)私募基金以封閉式居多，存續(xù)期也比較長(zhǎng)(一般為5-10年)，以追求穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益為主要目的，所以流動(dòng)性比較差。根據(jù)投資的風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)，美國(guó)房地產(chǎn)私募基金的投資策略大致可分為核心型(Core)、核心增益型(Core-plus)、增值型(Value-added)、機(jī)會(huì)型(Opportunistic)。
4.房地產(chǎn)直投
除了上述幾種方式，機(jī)構(gòu)投資人也可以通過(guò)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目，直接參與房地產(chǎn)市場(chǎng)。這對(duì)投資人提出了相當(dāng)高的要求：首先，投資人需要深入了解當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)和當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī);其次，投資人需要在項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?shí)操團(tuán)隊(duì)來(lái)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常運(yùn)營(yíng)(比如出租、物業(yè)管理);另外，投資人要在當(dāng)?shù)負(fù)碛袕?qiáng)大的關(guān)系網(wǎng)，能夠接觸到足夠數(shù)量的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，并且能以較低的成本融到資金。
相比于其它形式，直接收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可以給予投資人完全的自主管理和運(yùn)營(yíng)權(quán)限，而且也不用支付投資于私募基金時(shí)需要支付的管理費(fèi)和表現(xiàn)費(fèi)。此外，對(duì)于具備專業(yè)知識(shí)，或者具有特定房地產(chǎn)類型、城市偏好的機(jī)構(gòu)投資人，房地產(chǎn)直投可以在最大程度上滿足其特定的要求。
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