現(xiàn)在還有不少人在糾結(jié)2021年房這波房價快速上漲是不是不理性的、是不是再等等會降。若決定在美國買房，房價接下來怎么變，要看這幾個因素怎么變。
房貸利率。當(dāng)下(2021年4月)的房貸利率依然比2020年前半年以及更早的時候低了很多，如果做一下房貸利率和房價的關(guān)系的歷史研究，就會發(fā)現(xiàn)房貸利率可以解釋相當(dāng)一部分房價的上漲。2021年初的房價跳漲中的一部分就純粹是利率降低帶來的理性上漲。當(dāng)然，未來利率怎么變沒人能準(zhǔn)確預(yù)測，有可能上漲，那到時候房價相應(yīng)的也會變化。
股市。如果美股繼續(xù)天天史高，房價不可能降。
美聯(lián)儲放水程度?？纯疵绹腗2什么時候能停止快速上漲。
房源的數(shù)量。2021年至今為止存量房源的數(shù)量處于完全的歷史低位，基本上沒什么房子在賣，新掛出來的好一點(diǎn)的房子都是瞬間被搶光的。如果供給一直跟不上，那供需依然不平衡，價格還會繼續(xù)上移。至于為什么供給這么少?這就不是個簡單的問題了。供給太少的長期核心就在于 SFH 占的土地大，離城市中心近的 SFH 本就是稀缺資源，不可能無限供應(yīng)。短期原因應(yīng)該是(1)有些人因?yàn)橐咔椴辉敢庾屓藖砜捶克詴簳r不賣，不過現(xiàn)在老年人都打上疫苗了，如果這幾個月供給還沒有擴(kuò)大，那可能就不太會短期內(nèi)擴(kuò)大了吧;(2)forbearance 政策導(dǎo)致一部分本來要賣的房子沒必要賣了，直接免費(fèi)繼續(xù)住就完了，這些房子得等 forbearance 政策結(jié)束才有可能上市。
有人可能會覺得2021年的房價跳漲有點(diǎn)泡沫感，會不會重蹈2008年房價崩盤的覆轍?我認(rèn)為不會，原因如下：
房價并不像股市那樣幾乎每10年就來一次大跌?？v觀美國100年的房價歷史，其實(shí)只有2008年這一次是崩盤式下跌的，其他時間都一直在漲(這里指的是 nominal price，不是扣掉通脹后的 real price)，一部分城市在一些時期會有下跌，但幅度都很小。2008不是常態(tài)，而是極其少見的異常狀態(tài)。
2008年那次之所以會房價崩盤，我認(rèn)為最主要的原因是在那之前金融體系玩的那些花樣太花哨，風(fēng)險沒有被真正正確地計算，于是銀行放貸標(biāo)準(zhǔn)太低。于是有很多本來不該買得起房子的人被銀行放貸了、以及有太多人加杠桿加的太高。今年銀行放貸方面依然卡的很嚴(yán)，參與加價瘋搶的買家們都是相當(dāng)qualify的有錢人。今年甚至有無數(shù) all cash offer，連貸款都不需要。
其實(shí)這波不僅僅是美國房價暴漲了，縱觀全世界，加拿大、新西蘭、澳大利亞、英國、愛爾蘭等國家，所有人都在吐槽房價暴漲，看數(shù)據(jù)這些國家漲的比美國更兇。其他非英語國家也許也有類似情況。
聲明：本文圖片來源于網(wǎng)絡(luò)。
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