一、建筑行業(yè)持續(xù)低迷
住宅審批與實(shí)際開(kāi)工之間的滯后，使得房市何時(shí)觸底反彈變得很難準(zhǔn)確預(yù)測(cè)。
信貸限制使得建筑業(yè)持續(xù)低迷，當(dāng)前實(shí)際開(kāi)工量已經(jīng)達(dá)到了峰值以下，約33%，其影響程度比預(yù)期要嚴(yán)重。此外，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)(HIA)表示在最新的全國(guó)展望預(yù)測(cè)中，實(shí)際開(kāi)工量將穩(wěn)定在峰值以下，為20%左右。
澳大利亞統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2018-19財(cái)年的建筑審批總量下降了19.5%。HIA表示，自2000年實(shí)行消費(fèi)稅以來(lái)，住宅審批出現(xiàn)了最急劇的收縮，獨(dú)棟別墅受到?jīng)_擊較小，審批數(shù)量?jī)H降低了9%，但是公寓審批受到的沖擊要大得多，4層以上高層住宅批準(zhǔn)數(shù)量收縮了41.8%。HIA預(yù)計(jì)，獨(dú)棟別墅市場(chǎng)將進(jìn)一步下跌7.6%，并在未來(lái)兩年趨于穩(wěn)定，而公寓在2019-20年將進(jìn)一步下降12%，2021-22年開(kāi)始出現(xiàn)緩慢增長(zhǎng)。
另外，經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)機(jī)構(gòu)BIS估計(jì)，住宅建筑低迷狀態(tài)還可能持續(xù)下跌8%，但是在2020-21年將出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈。
二、RPM預(yù)測(cè)墨爾本房市觸底反彈
住宅銷(xiāo)售代理公司RPM Real Estate Group發(fā)布的《住宅市場(chǎng)評(píng)論》數(shù)據(jù)顯示，盡管6月份住宅銷(xiāo)售總額同比下降8.6%，但4月至6月的銷(xiāo)售額正在逐月增長(zhǎng)。同時(shí)雖然房產(chǎn)中位價(jià)較上一季度下跌5.2%，至31萬(wàn)澳元，并且可能繼續(xù)下跌5%，但是這個(gè)下跌幅度是在合理范圍內(nèi)的。
RPM負(fù)責(zé)人Luke Kelly表示，首次購(gòu)房者重返房產(chǎn)市場(chǎng)將終止房產(chǎn)中位價(jià)的下跌。此外，開(kāi)發(fā)商之間通過(guò)降價(jià)等持續(xù)的激勵(lì)措施進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，降低了購(gòu)房者進(jìn)入市場(chǎng)的門(mén)檻，同時(shí)促進(jìn)了房產(chǎn)的銷(xiāo)售。
報(bào)告顯示，當(dāng)前穩(wěn)定的房產(chǎn)價(jià)格，會(huì)給那些希望出售現(xiàn)有房產(chǎn)，升級(jí)更大的住宅和想要購(gòu)買(mǎi)第二套房產(chǎn)的買(mǎi)家?guī)?lái)信心，這將推高房產(chǎn)銷(xiāo)量。專(zhuān)家預(yù)計(jì)，從2019年下半年開(kāi)始至2020年，房產(chǎn)市場(chǎng)將逐步反彈。
三、McGrath：房市只會(huì)溫和復(fù)蘇
上市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司McGrath預(yù)計(jì)，隨著悉尼和墨爾本房產(chǎn)銷(xiāo)售量和成交價(jià)格的下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷繼續(xù)造成負(fù)面影響，在經(jīng)濟(jì)狀況較弱的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)只會(huì)溫和復(fù)蘇。
該公司首席執(zhí)行官Geoff Lucas表示，過(guò)去一個(gè)月，悉尼和墨爾本的房?jī)r(jià)都上漲了0.8%，這標(biāo)志著最近一次價(jià)格調(diào)整周期的結(jié)束。但他預(yù)計(jì)價(jià)格不會(huì)恢復(fù)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，尤其東部沿海首都城市市場(chǎng)明年的價(jià)格漲幅將非常小。并且他警告稱(chēng)，較低的上市數(shù)量和交易量，使得準(zhǔn)確衡量房地產(chǎn)市場(chǎng)是否好轉(zhuǎn)變得困難。
同時(shí)，Lucas認(rèn)為盡管最近拍賣(mài)成交價(jià)格增長(zhǎng)，拍賣(mài)清盤(pán)率上升以及買(mǎi)家參與水平提高等，都改善了市場(chǎng)人氣，并可能提高上市房產(chǎn)數(shù)量，但至今尚未看到任何可持續(xù)改善的跡象。
四、老年人抵押貸款債務(wù)激增成為社會(huì)問(wèn)題
澳大利亞住房與城市研究所(the Australian Housing and Urban Research Institute, AHURI)警告稱(chēng)，澳大利亞老年人抵押貸款債務(wù)激增是一個(gè)日益嚴(yán)重的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，因?yàn)樗鼛?lái)了一個(gè)巨大的風(fēng)險(xiǎn)，即那些無(wú)力償還住房貸款的人將在晚年被迫離開(kāi)自己的房子，進(jìn)入租房市場(chǎng)。
AHURI的最新研究顯示，55歲以上有抵押貸款的房主比例從1987年的14%增至2015年的28%，數(shù)量翻了一番。工資的增長(zhǎng)不足以提高住房的可負(fù)擔(dān)能力，也導(dǎo)致在這段時(shí)間內(nèi)債務(wù)大幅飆升。澳大利亞老年人的平均實(shí)際抵押貸款債務(wù)從2.7萬(wàn)澳元飆升至逾18.5萬(wàn)澳元，增幅達(dá)600%。同期，他們的平均抵押貸款債務(wù)與收入之比從71%增至210%，增長(zhǎng)了兩倍。
盡管人們的壽命更長(zhǎng)了，退休年齡也延后了，但老年人更容易受到“生活沖擊”，比如健康狀況不佳從而阻礙了他們賺錢(qián)的能力。未來(lái)，老年人失去房屋所有權(quán)的可能性將會(huì)更高。
此外，高抵押貸款債務(wù)帶來(lái)了進(jìn)一步的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)樵S多老年人會(huì)用他們的退休金來(lái)償還住房債務(wù)，導(dǎo)致他們沒(méi)有足夠的資金來(lái)生活。
同時(shí)，越來(lái)越多的老年人失去自由住房，也將增加聯(lián)邦政府對(duì)聯(lián)邦租金援助(Commonwealth Rent Assistance, CRA)的壓力。有資格獲得CRA的55歲及以上老年人數(shù)量從2016年的41.4萬(wàn)人增至2031年的66.4萬(wàn)人，增幅達(dá)60%。這將導(dǎo)致CRA支付的實(shí)際成本從2016年的9.72億澳元飆升至2031年的15.5億澳元。
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