近日，胡潤(rùn)研究院發(fā)布《2017上半年胡潤(rùn)全球房?jī)r(jià)指數(shù)》和《2017上半年胡潤(rùn)海外置業(yè)投資回報(bào)指數(shù)》。中國(guó)城市近一年在全球房?jī)r(jià)漲幅前十中占有6席，無(wú)錫成為最近一年大陸房?jī)r(jià)漲幅最快的城市。而加拿大的多倫多最近一年躍居全球房?jī)r(jià)漲幅第一，漲幅高達(dá)26.1%。
另?yè)?jù)胡潤(rùn)研究院報(bào)告稱，多倫多炒房收益由三項(xiàng)疊加組成：房?jī)r(jià)年漲幅、租金回報(bào)率和當(dāng)?shù)刎泿艃度嗣駧艥q幅三項(xiàng)相加而成。例如，多倫多房?jī)r(jià)年漲幅26.1%，租金回報(bào)率4.8%，匯率漲幅1.6%，三項(xiàng)相加得投資回報(bào)率為32.4%。對(duì)此，胡潤(rùn)認(rèn)為：“如果2016年初，你打算買多倫多的房子而沒(méi)買的話，你的機(jī)會(huì)成本就是32.4%。”
面對(duì)多倫多在今年上半年一躍成為海外置業(yè)投資回報(bào)最高城市，很多人扼腕嘆息沒(méi)能趕上這趟財(cái)富快車。但今年下半年多倫多房地產(chǎn)開始急轉(zhuǎn)直下，多倫多所有房屋平均價(jià)格為732292加元，較4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多倫多地區(qū)的房屋銷量同比下降34.8%，至6357套。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)入今年下半年，多倫多房產(chǎn)突然大逆轉(zhuǎn)，已進(jìn)入熊市階段。
那么，加拿大多倫多的房地產(chǎn)怎么會(huì)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)行情呢？一方面，為了給瘋狂的市場(chǎng)降溫，安大略政府在4月20日出臺(tái)了一系列措施。其中最引人注目的一項(xiàng)措施是對(duì)非居民外國(guó)投機(jī)者征收15%的房屋轉(zhuǎn)讓稅。要知道房?jī)r(jià)出現(xiàn)飆升主要是受到投機(jī)資金的影響。
另一方面，加拿大央行開始加息，在提高購(gòu)房者成本的同時(shí)，也給樓市上漲的預(yù)期降了溫。在7月份，加拿大央行將隔夜目標(biāo)利率提高了0.25個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)在12月還要加息一次，以配合美聯(lián)儲(chǔ)屆時(shí)可能的加息。
實(shí)際上，今年上半年之前，加拿大房?jī)r(jià)之所以會(huì)上漲，主要是由外國(guó)移民造成的。根據(jù)加拿大權(quán)威機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)，去年大約有8000位百萬(wàn)富翁移居加拿大，其中中國(guó)移民喜歡多倫多，而歐洲人則更喜歡溫哥華和蒙特利爾。同時(shí)過(guò)低的利率，又促使更多的炒房者開始追加對(duì)加拿大房地產(chǎn)的投資，多倫多、溫哥華等城市就成為房?jī)r(jià)上漲的重災(zāi)區(qū)了。
縱觀胡潤(rùn)研究院發(fā)布的全球房?jī)r(jià)指數(shù)榜單，在加拿大之后，中國(guó)城市在全球房?jī)r(jià)漲幅前十中也有6席，除了無(wú)錫房?jī)r(jià)成為大陸漲幅最快的城市之外，鄭州、長(zhǎng)沙、廣州、石家莊等多座城市也名列其中。而作為全球房漲價(jià)幅最快的多倫多房地產(chǎn)如今出現(xiàn)了劇烈波動(dòng)，這將給排名略微靠后的中國(guó)城市帶來(lái)啥啟示呢？
首先，多倫多房產(chǎn)成交量和房?jī)r(jià)出現(xiàn)雙雙大跌，恰好說(shuō)明了，如果脫離了當(dāng)?shù)鼐用褓?gòu)買力的有效支撐，那么房地產(chǎn)業(yè)就算表面興旺發(fā)達(dá)，也會(huì)暗藏危機(jī)。實(shí)際上，房子應(yīng)該是給人住的，絕不能用來(lái)炒作的。一旦房地產(chǎn)披上金融外衣，那么它的波動(dòng)率會(huì)大幅增加。所以，內(nèi)地金融降杠桿，以及房地產(chǎn)回歸理性很重要。
再者，任何國(guó)家的房?jī)r(jià)之所以會(huì)上漲，過(guò)低的利率水平乃是主要元兇。無(wú)論是上世紀(jì)90年代初的日本，還是現(xiàn)在加拿大的多倫多，都是政府抬高房貸利率，使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)了大逆轉(zhuǎn)。而且從目前來(lái)看，由于美聯(lián)儲(chǔ)宣布貨幣收緊，加元又與美元掛鉤，加拿大房地產(chǎn)調(diào)整期才剛剛開始。
目前，國(guó)內(nèi)各銀行也在上調(diào)利率水平，之前是基準(zhǔn)利率的八五折優(yōu)惠，后來(lái)優(yōu)惠取消了，現(xiàn)在一些銀行將貸款利率調(diào)到基準(zhǔn)利率的20%，這既是要提高炒房者的購(gòu)房成本，又是要降低房貸杠桿，防范更多的系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
最后，房地產(chǎn)投機(jī)炒作賺取暴利的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。之前有人炒房賺了錢，那只能說(shuō)明是過(guò)去，而不代表你進(jìn)入樓市炒房也能夠賺到錢。從目前情況看，全球各大經(jīng)濟(jì)體，都對(duì)投機(jī)炒房行為深惡痛絕，這不僅會(huì)影響到當(dāng)?shù)孛癖姷馁?gòu)房置業(yè)，也會(huì)給這些國(guó)家的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)危害。
多侖多房?jī)r(jià)今年上半年漲幅穩(wěn)居世界第一，而受到政策調(diào)控影響，在最近三個(gè)月里卻出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。這既說(shuō)明了投機(jī)性炒房是房地產(chǎn)大起落的罪魁，自住購(gòu)房才是樓市穩(wěn)定器。也印證了房貸利率的調(diào)整，對(duì)房?jī)r(jià)的影響是十分明顯，過(guò)低利率，則有助于吸引炒房者。更透出了，全球炒房暴利時(shí)代已接近尾聲，未來(lái)能給炒房者帶來(lái)暴利的城市和地區(qū)將會(huì)越來(lái)越少。
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