投資房產(chǎn)是有很多門道的，國內(nèi)房產(chǎn)如此，海外房產(chǎn)更是如此。若投資人士打算購買海外房產(chǎn)，更要對當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)市場以及常見問題進行深度了解，這樣才能更好地投資。本文我們就來對德國房產(chǎn)的常見問題進行深度解析，希望為您的海外置業(yè)之路提供幫助。
德國房產(chǎn)投資深五大常見問答
1、怎樣理解德國的“投機稅”(Spekulationssteuer )?
首先”投機稅“針對的是個人買房者，指的是個人買房出租，如果在十年內(nèi)(購買合同與出售合同日期)出售，盈利部分[出售房產(chǎn)應(yīng)納稅所得額= 售價 - (歷史購買價/歷史建造價 - 折舊)- 其他相關(guān)費用]需要交納個人所得稅。而個人購買自住超過兩年的話，出售房屋盈利部分是免個稅的。
稅務(wù)機關(guān)會檢查三個時間點是否自住以判定出售房產(chǎn)是否符合免稅條件：前年的12月31日，去年整年，今年的1月1日。也就是說，如果您購買了房產(chǎn)于2017年12月31日搬入自住，2018年住滿整年，2019年1月1號自住并出售，稅務(wù)機關(guān)不會征收您一毛錢的房產(chǎn)增值部分的稅金!也就說自住最快367天出售即可以滿足免稅的標(biāo)準(zhǔn)。
公司(有限責(zé)任公司，股份公司等法人企業(yè))買房后出售，盈利需要交納企業(yè)所得稅跟團結(jié)稅(15.826%)以及營業(yè)稅(7%至19.25%)，公司所在地不同稅率不同)。企業(yè)可以申請將出售房產(chǎn)盈利暫時免稅，而用于購置新的房產(chǎn)。另外如果公司如果選擇將盈利分紅，個人需要另外繳納26,375 %分紅稅(已包含團結(jié)稅，不包含教堂稅)。
2、在德國買房的過程中，哪些部分是不應(yīng)該節(jié)省的?
大家在投資的時候都想盡量的省錢，用最少的資本撬動最大收益，這是可以理解的。其實判斷項目的本身還是要看均價，位置，搶手程度等因素。很多人都會盡量找無傭金的項目，但是中介的存在是有一定道理的。
目前常見的中介一般手中握有很多優(yōu)質(zhì)房源，有很多大城市中心頂級的項目只有通過中介賣出，因為開發(fā)商更愿意把面對客戶這種繁雜的工作打包交給中介來做。無論是從找買家，介紹項目，還是幫客戶貸款，審核資料，回答其他相關(guān)問題等方面，中介都具有自己的優(yōu)勢。另外絕大部分的二手房都是中介在賣，因為只有中介才能處理好買方賣方的各種問題。德國人在買房的時候一般只看總價，看房子到底喜歡不喜歡。
3、購房選老房還是新房?
購買老房有優(yōu)點也有缺點。優(yōu)點是老房價格普遍較低，然后有可能自帶租客。但是缺點也很明顯，例如政府嚴(yán)控租金，房東不得隨意漲價，老房一般帶傭金以及買房時需要詳細檢查房屋狀況，避免未來大規(guī)模的維修保養(yǎng)。所以在購買房屋時不僅僅需要考慮房價，也要把房價漲幅，租金漲幅，維護保養(yǎng)，時間成本等一律考慮進去。目前德國的利息處于很低的狀態(tài)，未來利息的發(fā)展取決于很多因素。
4、柏林和法蘭克福哪些房產(chǎn)投資類型是比較適合的?
投資法蘭或者柏林的房產(chǎn)要做好一些基本的功課。例如項目所在的區(qū)域內(nèi)均價，租金，交通，教育，周邊服務(wù)業(yè)，其他對標(biāo)項目等信息。在買二手房的時候要額外小心，最好請鑒房師評估房屋狀況，以確保未來的不會出現(xiàn)一次性較大的維修費用。另外也要了解二手房是否出租，租金額以及租客是否準(zhǔn)時付房租。
從戶型上來看，法蘭，柏林蠻適合投一些小戶型，例如60平米以下的公寓。一般面積越大，單位的租金越低一些。小戶型的需求也多一些。如果沒時間打理，也可以選擇一些租金池或者托管業(yè)務(wù)的樓盤。
5、一個好的房地產(chǎn)中介需要具備哪些素質(zhì)?
好的中介需要具備以下幾個素質(zhì)：
1.該中介賣房的價格不能高于其他中介。據(jù)說有一些中介賣給中國人的時候拿一套價格單，賣給其他人是另外一套價格單。這種不規(guī)范的中介應(yīng)該被曝光。
2.優(yōu)秀的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人手中應(yīng)該具備大城市中心位置的優(yōu)秀房源。目前在德國，得資源者得天下。
3. 好的經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該根據(jù)客戶的需求進行回應(yīng)和幫助，認(rèn)真仔細講解德國的各種租房信息，政策以及提供解決方案。
有關(guān)德國房產(chǎn)的常見問答就為大家暫時講解到這里。不管您對哪個國家的房產(chǎn)市場感興趣，都需要做好準(zhǔn)備工作，這樣才能保障您的收益。更多關(guān)于德國房產(chǎn)的資訊，請繼續(xù)關(guān)注學(xué)校百科網(wǎng)站。
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