經(jīng)過(guò)四年多的房?jī)r(jià)強(qiáng)勁上漲,德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊十分給力。在一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)向來(lái)非常穩(wěn)定的國(guó)家,這是一個(gè)重大轉(zhuǎn)變。至于原因,主要包括德國(guó)長(zhǎng)達(dá)十年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),100多萬(wàn)難民,工作移民,失業(yè)率創(chuàng)歷史新低,建筑供應(yīng)疲軟以及低利率等等。
德國(guó)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭旺盛,購(gòu)買德國(guó)房產(chǎn)正是良機(jī)!
德國(guó)特征價(jià)格指數(shù)在2019年5月與去年同期相比上漲了9.01%(通貨膨脹調(diào)整后為7.6%)(特征指數(shù)試圖準(zhǔn)確地比較,因此是衡量房?jī)r(jià)趨勢(shì)的最佳指標(biāo)),基于Europace數(shù)據(jù),這是自2016年12月以來(lái)的最高增長(zhǎng)。
在截至2019年5月的一年中:
公寓價(jià)格上漲10.22%(通脹調(diào)整后為8.79%),高于2018年5月同比上漲4.8%和近六年來(lái)的最高增幅。
新屋價(jià)格上漲7.95%(通脹調(diào)整后為6.55%),高于上年同期5.44%和2017年7月以來(lái)的最大漲幅。
現(xiàn)房?jī)r(jià)格上漲8.91%(通脹調(diào)整后為7.49%),略低于上年的9.03%增長(zhǎng)。
在2008 - 2009年全球金融危機(jī)之后,德國(guó)住房市場(chǎng)是為數(shù)不多的避免經(jīng)濟(jì)衰退的國(guó)家之一。
極低的利率和債券收益率鼓勵(lì)了持續(xù)增長(zhǎng)的需求,盡管大多數(shù)德國(guó)抵押貸款借款人借入長(zhǎng)期利率,高于“追蹤”利率。
根據(jù)Savills的數(shù)據(jù),2018年德國(guó)的住宅物業(yè)交易量達(dá)151億歐元(169億美元),比上年下降3%。盡管如此,它仍然是過(guò)去十年中第三高的交易量。2018年期間交易量約為121,823套,較去年同期下降4%。
據(jù)建屋局局長(zhǎng)托馬斯·鮑爾說(shuō),從中期來(lái)看,該國(guó)每年需要建造約40萬(wàn)套公寓,以防止城市房屋短缺。在2019年第一季度,住宅許可證與去年同期相比下降了2.8%至75,600套。
預(yù)計(jì)未來(lái)幾年房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲?!霸谝泼窈统掷m(xù)的勞動(dòng)力市場(chǎng)上升趨勢(shì)的帶動(dòng)下,房?jī)r(jià)和租金可能會(huì)繼續(xù)上漲。即使在目前的水平,由于低利率,貸款的意愿應(yīng)該繼續(xù)存在。全國(guó)周期看起來(lái)將持續(xù)到2022年或更長(zhǎng)時(shí)間?!?德意志銀行表示。
德國(guó)的租金收益率適中
德國(guó)的租金收益率很低至中等,部分原因是近期價(jià)格上漲,但更重要的是因?yàn)樽》客顿Y(包括買房)過(guò)去曾因減稅而大量補(bǔ)貼。據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局稱,許多德國(guó)人住在租來(lái)的住處,而德國(guó)51.8%的家庭擁有自己的住房。
根據(jù)全球房地產(chǎn)指南研究,德國(guó)主要城市的租金收益率介于3.5%至3.7%之間:
在慕尼黑 120平方米。公寓租金約為每月2,250歐元,收益率為3.5%。
在柏林 120平方米。公寓每月可租金約1,500歐元,收益率為3.5%
在法蘭克福,120平方米。公寓每月租金約為1,700歐元,收益率為3.7%。
租金上漲與價(jià)格上漲基本保持同步。從1990年到2018年,現(xiàn)有合同的租金上漲了111.1%,而新合同的租金上漲了73.6%。BulwienGesa表示,另一方面,公寓的平均價(jià)格上漲了114.9%,而排屋的價(jià)格上漲了98.8%。
盡管需求放緩,但供應(yīng)仍然不足
外國(guó)投資者,特別是來(lái)自以色列,法國(guó)和英國(guó)的投資者,占德國(guó)直接住宅房地產(chǎn)投資的四分之一。
“在2018年以名字命名的購(gòu)買者中,近38%的人在過(guò)去十年中首次投資德國(guó)住宅市場(chǎng)。Savills表示,投資者基礎(chǔ)的進(jìn)一步增長(zhǎng)可能會(huì)確保2019年的投資活動(dòng)水平進(jìn)一步提高,交易量可能再次超過(guò)150億歐元。
在20世紀(jì)90年代中期以后,住房完工量大幅下降,部分原因是政策變化,例如2007年增值稅從3%上升到19%,以及取消了業(yè)主購(gòu)置補(bǔ)貼。從1992年到1999年,每年平均有476,000份許可證,從2001年到2015年,住房許可證每年平均大幅減少222,000份許可證。
到2018年初,德國(guó)的住宅總量約為4200萬(wàn)套,比去年同期增長(zhǎng)0.6%。
在2019年第一季度,住宅許可證與去年同期相比下降了2.8%至75,600套。
住房貸款利率繼續(xù)下降
德國(guó)購(gòu)房者大多以固定利率借貸。2018年,利率固定貸款(IRF)為5年或以上的貸款占貸款總額的79.5%,略低于上年的79.8%,但遠(yuǎn)高于2009年的64.4%。
相比之下,IRF長(zhǎng)達(dá)一年的貸款從未超過(guò)批準(zhǔn)的新貸款的20%。這一比例從2004年的18.7%下降到2018年批準(zhǔn)的貸款總額的11.8%。這種利率狀況為德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了相當(dāng)大的穩(wěn)定性,這種市場(chǎng)往往不會(huì)受到突然的利率或房屋價(jià)值的影響。
對(duì)德國(guó)利率穩(wěn)定性的一個(gè)重要解釋是德國(guó)銀行的貸款來(lái)源,這些銀行借貸時(shí)間很長(zhǎng),因此熱衷于長(zhǎng)期貸款。
德意志聯(lián)邦銀行的數(shù)據(jù)顯示,2019年5月,新住房貸款的平均利率為1.63%,低于去年同期的1.91%。在同一時(shí)期:
IRF長(zhǎng)達(dá)1年:2%,低于去年同期的2.09%
IRF 1 - 5年:1.5%,低于去年同期的1.74%
IRF 5-10歲:1.46%,低于上一年的1.77%
IRF超過(guò)10年:1.67%,低于上一年的2%
歐洲央行降息后,德國(guó)的住房貸款利率從2008年底到2015年急劇下降。自2016年3月以來(lái),歐洲央行的基準(zhǔn)利率為0%。
德國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩
據(jù)Destatis(聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)局)稱,2018年德國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力,實(shí)際GDP增長(zhǎng)率僅為1.4%,低于2017年的2.2%和五年來(lái)最弱的增長(zhǎng)。歐洲最大的經(jīng)濟(jì)體今年繼續(xù)掙扎,2019年第一季度GDP同比僅增長(zhǎng)0.4%。政府最近將2019年的增長(zhǎng)預(yù)測(cè)下調(diào)至0.5%,這是之前預(yù)測(cè)的一半。
根據(jù)Destatis發(fā)布的數(shù)據(jù),德國(guó)在2018年公布了預(yù)算盈余580億歐元(651億美元),這是連續(xù)第五年盈余和自回歸以來(lái)的最高水平,相當(dāng)于去年該國(guó)GDP的1.7%, 2017年占GDP的1%。
根據(jù)歐盟統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),德國(guó)2019年5月的失業(yè)率為3.1%,遠(yuǎn)低于歐元區(qū)7.5%的平均失業(yè)率。
據(jù)Destatis稱,2019年5月德國(guó)的年通貨膨脹率為1.4%,低于去年同期的2.1%。歐盟委員會(huì)表示,今年整體通脹率預(yù)計(jì)為1.5%。
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