今天我的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)都是來自于最普通的長租投資,和住宅投資。
去年5月,日本第一次緊急事態(tài),也是第一次大規(guī)模疫情爆發(fā),從那個(gè)時(shí)候開始,事務(wù)所的空室率到現(xiàn)在為止已經(jīng)增加了1%
正常情況下,房租下降,空室率應(yīng)該是降低的,而目前的狀況,不降低,反而增加!這是因?yàn)閲业恼咧髁髌蛴谄髽I(yè)在宅辦公,目標(biāo)是企業(yè)員工數(shù)量的65%能夠?qū)崿F(xiàn)在宅工作。這樣一來,企業(yè)對事務(wù)所的需求越來越低,情況只能繼續(xù)惡化下去了。
日本經(jīng)濟(jì)正中心的5個(gè)區(qū),事務(wù)所用的空室率一年已經(jīng)飆升到了5%,這個(gè)數(shù)字在2020年1月的時(shí)候,才只有1%,與此同時(shí)房租反而開始下降,這樣的狀況,已經(jīng)造成了東京都主要地區(qū)的商業(yè)用地價(jià)格有波動(dòng),目前16個(gè)地區(qū)維持不變,8個(gè)地區(qū)下落。之后的走向看疫情和經(jīng)濟(jì)發(fā)展大家覺得能瞬間好轉(zhuǎn)嗎?
先看問題本質(zhì),在看趨勢,趨勢既然是持續(xù)在宅,引導(dǎo)在宅,那么事務(wù)所一定會(huì)繼續(xù)惡化。
再說說住宅投資
住宅比商業(yè)用的抗風(fēng)險(xiǎn)能力會(huì)強(qiáng)一些,畢竟在宅辦公的政策一出,家里就是辦公室了,反而會(huì)增加了對家的空間要求,去年一年,東京都內(nèi)70平米以上房屋的租金反而上幅度上升。
住宅最核心的一定是供求關(guān)系,供給來源于哪里呢?
人口
直到去年截止,東京作為經(jīng)濟(jì)之都,人口始終保持著正向增長。
但是去年卻反向而行,東京第一次實(shí)現(xiàn)了負(fù)增長,人口開始下降。不過下降數(shù)量極低,可以忽略不計(jì),所以整體上住宅的租金沒有發(fā)生太大的變化。
反而,我會(huì)覺得,今年疫情逐漸恢復(fù)的時(shí)候,人口會(huì)有一個(gè)回潮,那個(gè)時(shí)候應(yīng)該是出現(xiàn)供小于求的狀況,比如說留學(xué)潮再來的時(shí)候,新規(guī)留學(xué)生每年都會(huì)接受上百萬人,以前會(huì)有新老學(xué)生交替,所以變化不大,這次呢,新生來,老生去年就回去了,一下子會(huì)瞬間拉動(dòng)幾十萬個(gè)出租需求,所以預(yù)估反而會(huì)有好的變化。
房子的賣價(jià)由什么來決定呢,利回,也就是我們說的出租收益率。商業(yè)用途的房租在下降,收益率不變的情況下,賣價(jià)只能下降,而住宅租賃基本沒變的情況下,房價(jià)就可以維持。這就是為什么前幾天沸沸揚(yáng)揚(yáng)的電通大樓要賣3000億的新聞成了焦點(diǎn)。畢竟電通看的明白,在最高點(diǎn)出手,那才是高端玩法。
總結(jié)一下對于房產(chǎn)走向的判斷,投資來說,商業(yè)用途的房子會(huì)下跌,住宅用途的房子會(huì)持續(xù)橫在那里,以后會(huì)有因?yàn)樾枨蠛鸵咔槎冗^而發(fā)生的價(jià)格上升。對于自住的人來說,政策來看今年是最佳時(shí)期,剛需的事情,找到自己喜歡的就好了,買了就別看價(jià)格,住著才能說真香。
關(guān)于日本房價(jià),當(dāng)然最后還要說一個(gè)誤導(dǎo)人的現(xiàn)象,就是海外的房地產(chǎn)基金都涌入日本,這個(gè)現(xiàn)象的確在發(fā)生,不是他們傻,是因?yàn)楹退麄兡抢锏慕?jīng)濟(jì)比起來,日本簡直就是天堂!他們對于房地產(chǎn)的判斷絕對不是短期判斷,日本可能在一個(gè)短時(shí)間出現(xiàn)房價(jià)下跌,這個(gè)時(shí)候是咱們說的抄底時(shí)間,因?yàn)楦鶕?jù)帝國データ的分析數(shù)據(jù),日本的景氣動(dòng)向數(shù)字會(huì)在1年以后實(shí)現(xiàn)恢復(fù)。
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