放眼全球房地產(chǎn)市場，東南亞房地產(chǎn)已成為中國人不容錯過的首選目的地。它吸引了許多投資者，尤其是菲律賓的房地產(chǎn)。接下來我們將對在菲律賓買房的一些問題進行解析，希望為您的置業(yè)之路提供幫助。
如今的菲律賓房價高嗎?菲律賓房產(chǎn)投資常見問答匯總
1.菲律賓房價現(xiàn)在三萬四萬了，是不是已經(jīng)見頂，是不是風險很高接盤俠了?
答案不是，成熟社會租金收益只有4%.菲律賓目前租金收益7-8%(正常地區(qū)，博彩區(qū)9-10個點)。這證明菲律賓房價還不夠高，以馬尼拉地區(qū)為例子，我認為未來四年到五年保守說房價會照目前價格翻一倍，租金收益五年后會回歸正常社會的3%-4%目前租金收益偏高是因為房價不夠高而導致的。
2.還能漲嗎?那么高誰買?
漲是一定的，目前購買者是外國投資客和本地富人高薪的本地精英為主，但是剛需早晚都得買，資本主義社會開發(fā)商是不會回調(diào)價格的，從2015至今從沒回調(diào)，即使是在菲律賓房產(chǎn)崩盤的1997年，開發(fā)商也沒有回調(diào)房價，1997年菲律賓經(jīng)濟大蕭條時期，大的開發(fā)商停開新盤，小的開發(fā)商倒閉破產(chǎn)清算，雖然行情不好，但是官方房價沒有回落，買私人手上不能繼續(xù)付款撿便宜的有機會，但房產(chǎn)永遠是房產(chǎn)，不要報有看熱鬧幸災樂禍的僥幸心理，中國房價泡沫更大，這么多年也沒破
菲律賓房價相比一國首都的房價標準還是低位(越南胡志明，泰國曼谷中心價格參考一下)，5年內(nèi)根本不會破。積極參與，把房價一起炒上去，要好過你等房價回落好，以菲律賓目前情況，五年內(nèi)你等不到的。
3.我恐懼，我總是下不了決心去買，早期便宜時候恐懼，現(xiàn)在稍微貴點更恐懼，怎么破?
誰不恐懼，沒有什么比窮更讓人恐懼，當你弱窮的時候全世界都會欺負你，房子這個東西還是早投早上岸，很多機會最初都是看不清，看的清的時候已經(jīng)不能稱之為機會了。
4.菲律賓期房為什么比二手房貴?
信貸發(fā)展不全面，外國人買二手房幾乎不能貸款需要全款，期房4-5-6-7年付款期，也是免息期，開發(fā)商只收了你一成10%首付款，當然價格上要吃你一些利潤，你國內(nèi)貸款30年那也不是白貸給你的，你付出的利息幾乎是房價的一倍，這你都ok.菲律賓期房溢價一定比例也是合理的，畢竟它容你功夫付，不像國內(nèi)一線城市買不起的就永遠買不起了，在我看來，菲律賓房產(chǎn)最大的魅力和優(yōu)勢就是付款方式和高租金回報。
5.菲律賓期房，目前你推薦買哪里有潛力?
阿亞拉開發(fā)的阿拉邦viento.有小戶型24平，均價3.3萬，月供8000. 50平一房一廳，均價三萬，月供8500.獨立富人區(qū)衛(wèi)星城，高科技小鎮(zhèn)，IT.保險.博彩.CERCA
VIENTO項目共七期，11月開盤第三期，抱緊開發(fā)商大腿輕松把錢賺了。
ORTIGAS南站地鐵700米的portico.有小戶型30平米，均價3.5萬，月供6000.這里屬于ortigas的高檔社區(qū)capital commens.交通便捷性顯而易見.明年預計通車的BGC-ORTIGAS link大橋通車之時，該盤是最大受益樓盤之一，明年大橋通車時這個盤會暴漲。
6.菲律賓房價未來五年走勢，你如何看?
會是現(xiàn)在價格的一倍，(目前價格3-4萬還靠譜的房子)是從2015年到2019年五年時間漲起來的，2015年時候馬尼拉房價1.5-2萬人民幣一平米(馬卡蒂)，未來五年依然處在上升期的菲律賓房產(chǎn)會沖刺6-8萬人民幣一平，也就是到2023年菲律賓馬尼拉房價會破6-8萬一平至少，之后是繼續(xù)漲還是開始調(diào)整陰跌，要看馬尼拉這幾年基礎(chǔ)建設(shè)情況和經(jīng)濟改革情況，如果一切都是進行的好，可能還會漲3年。不然則進入陰跌調(diào)整期，調(diào)整幅度10-15%.最高不超過20%.十年周期，房價翻倍2翻，這點跌幅不足以怎樣，可以忽略，房地產(chǎn)是一個循環(huán)，一個循環(huán)向上的東西，已經(jīng)購買的人會在一輪一輪循環(huán)向上的過程中享受紅利。
猶豫觀望的人，會在周期中幻想成功，你看最近國內(nèi)房子又跌了，開心的都是那群錯過和沒買的人，但是漲了幾倍跌20%對持房者沒什么影響。大部分政府都是依賴土地財政，開發(fā)商更是希望房價炒高最大收益者就是土地持有者的開發(fā)商，菲律賓富人和精英階層持有房產(chǎn)很多(目前菲律賓還沒有p2p.區(qū)塊鏈，菲律賓富人除了買房買地購物享受，資金也沒有什么特別好的出路)，他們更是希望房價上漲進而達到既得財富增值，菲律賓的ROI
7-8%也明顯高于成熟國家的4%ROI.在未來馬尼拉的租金收益會更向4%靠攏，怎么靠攏?房價漲分母變大就靠攏了。
現(xiàn)在菲律賓的房子就是不愁賣，你不買，別人會買，別人就把你的肉吃掉了，順勢而為很重要。這世界上唯一希望房價跌的人就是還沒買的人，但他們往往是無力的。
7.現(xiàn)在房價已經(jīng)三萬多了還能炒嗎?
能，短線壓力變大，但中長線還是非?？春梅坡少e房產(chǎn)，買交房周期長的項目，盡量買面積稍大些的剛需戶型(一是中大戶型均價低于小戶型，付款方式更優(yōu)惠，未來更符合剛需)，幾年后再看今天的三萬多，你的感覺會是非常便宜，為什么當年我沒有買。貨幣貶值的今天，能買的起的一定要買，窮人糾結(jié)細節(jié)，富人看大方向，窮富都是有緣由的。
房價這個東西是個循環(huán)來的，三萬多覺得貴，四萬多就覺得不貴了，因為人們對利潤的追求是無限的，只要持續(xù)看漲，就還是很多人會買。指望菲律賓再跌回兩萬，這種事兒是永遠不會發(fā)生的，最多就是幾年(5-8年)后漲不動了，橫盤在高價位，漲三倍跌15%有毛線用，沒買的還是買不起。如果資金量充足可以從私人手上撿些便宜，這個是可能的，就是那些自己扛不住的，但是即使這種，阿亞拉ALVEO的房子，賣的時候也會比當初買的時候貴，就即使是原房東快斷供了，也不會原價讓你撿這個便宜。能撿到這種便宜的都不是它家房子，破爛開發(fā)商的很多，但撿的是便宜還是燙手山芋只能仁者見仁智者見智了。
8.你怎么看那些打阿亞拉擦邊球的盤?
最近聽說了一些，什么dmci靠近vertis north.然后sun trust靠近vertis north.某某一號靠近park link。姑且不說阿亞拉的項目目前還是一塊空地，要10-15年才建起來，就即使阿亞拉社區(qū)建起來，你也沒辦法共享資源好不好，最多就是準許你的車路過，用用商場AYALA
MALL而已，小區(qū)的門你都進不了，怎么共享資源?!這種盤，一般只單聳一幢樓四年就交樓了，阿亞拉整體社區(qū)建好至少15年，你中間的11年房子干什么去?空關(guān)著?出租?沒建好前周邊荒荒如野連個進出的公共交通都沒有，租誰呢?出租11年后的舊房子能賣幾個錢?就即使11年后整體價值提升，真有接盤俠想買那片兒的房，他的首選也一定是阿亞拉社區(qū)內(nèi)的嶄新期房二手房alveo的，或者買不起ALVEO的他也會買avida全新轉(zhuǎn)售的，而不是已經(jīng)11年樓齡使用過的舊房子，這個社會是有階層的，有錢人不會去住。
過程是漫長和痛苦的，不如買在一個相對成熟的區(qū)域，幾年后就可以見到利潤更實際。
9.你怎么看待菲律賓的博彩問題?
取締和全禁止是不可能的，博彩如果全取締對菲律賓經(jīng)濟的打擊是碩大無比的，聰明如杜特爾特的總統(tǒng)是不會干這種傻事兒的，但查稅，控制，和規(guī)范是必然的。
菲律賓的博彩行業(yè)也會像其他行業(yè)一樣經(jīng)過大魚吃小魚的洗禮。投資客需要做的不是過多擔心，而是抓緊時間，在博彩好，經(jīng)濟向上走的周期中利潤最大化。人不能因為知道有天會死就不活了是不是?這個國家最有錢的十個人，八個都是做房產(chǎn)的，一個是做博彩的，博彩崩寫字樓崩房產(chǎn)租賃崩，房產(chǎn)買賣雖然不會崩，但也會受到致命一擊。
取締博彩就把這個國家最有錢的9個人統(tǒng)統(tǒng)得罪了，另外把自己國家經(jīng)濟搞垮了，哪個菲律賓總統(tǒng)敢?!
10.三萬多四萬在上海也能買到房子，我為什么要投菲律賓?
菲律賓三萬多四萬的房子如今全是買的一線二線核心地段最好開發(fā)商的房子，與上海核心地段的房價一比，一目了然。
我們今天買的菲律賓馬尼拉核心地段的房子，在未來這都是無法再生的土地資源，對不發(fā)達國家的投資一定要搶占核心資源。馬尼拉有2400萬人口，人口基數(shù)大，即使在未來5年，有5%的人口在菲律賓經(jīng)濟改革中成為精英階層，那也有120萬先富起來的當?shù)鼐?，會對高端房產(chǎn)有需求(剛需)。
以O(shè)RTIGAS樓盤PORTICO為例子，一幢樓不到600戶，這已經(jīng)是ALVEO蓋的高樓43層，一層12-14戶，這種樓盤阿亞拉一年最多開十個，也就是說阿亞拉ALVEO一年最多造出6000戶，甚至更少，像阿拉邦，ARCA南都是限高20層一幢樓只有280戶的，那么問題來了，未來十年6萬套高端盤VS120萬馬尼拉精英需求，即使精英都配對精英成功組建了60萬精英家庭，那也是10倍的需求量VS實際供給量。
買菲律賓房產(chǎn)短期內(nèi)你的生活質(zhì)量一定會受到影響，沒有例外，但不買幾年后你會更憂慮，再過幾年你會發(fā)現(xiàn)你再也買不起了即使你已經(jīng)不再挑剔即使你已經(jīng)不介意遠近情愿住到城邊子去。而買了房，尤其是利用杠桿貸款買房的，幾年后你會發(fā)現(xiàn)你的貸款有人努力工作每月幫你還(租金抵貸)，但房子卻是你的，你只負責活好活久享受生活。
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