最近接收到很多關注菲律賓房產投資的咨詢，大家普遍搞不清購買菲律賓房產的一些基本步驟和稅費。坦白講，菲律賓的房產現(xiàn)在還處于房地產市場早期的野蠻生長期，不是所有流程都是統(tǒng)一標準化的，并且馬尼拉都會區(qū)內的各個市的稅費標準也不同，想要統(tǒng)一版本，理論上不可能(這點和美國很像，各個州乃至下轄的各個郡采用的稅費基數(shù)都不太一樣)。
由于區(qū)域政策、樓盤屬性、開發(fā)商偏好的不同，具體購房流程略有差異。投資者務必要自己先做好功課，避免入坑。
首先，外國人是可以在菲律賓購買永久產權的公寓的?；局恍枰o照(旅游簽證等短期簽證也是可以的)，購買的總數(shù)量不能超過樓盤的40%。
外國人購買菲律賓房產總共有三種形式，從簡到難分別為：從開發(fā)商處直接購買的期房或現(xiàn)房;從個人或者公司購買樓花更名的期房或現(xiàn)房;購買已過戶到個人名下的純二手房。
這三種形式的購房流程都不太一樣，其中最簡單或者說風險最小的就是直接從開發(fā)商直接購買。我也按照從簡到難的順序和大家分享購房流程。
一、從開發(fā)商處購買的新房
1.看房
如果是不熟悉菲律賓房產的初級投資者，強烈建議要來當?shù)貙嵉乜疾炜捶?，在看房之前，要提前做好功課，對有興趣的樓盤，羅列出你想實地得到答案的問題，這樣也是對投資者自己負責，占有主動權。
2.支付定金
樓盤項目確定，并選到合適的房間號之后，就要支付一定金額的定金來鎖定房源，一般開發(fā)商的定金為2-10萬比索不等，每家開發(fā)商的定金金額不一樣，也會因房子金額的大小有些差別，所以不必擔心。支付定金的同時，買家也要提交相應的信息資料，如護照、電話、郵箱、地址等，以便開發(fā)商制作購房合同。另外要注意的是，支付定金后，如果買家不想要這套房子了，開發(fā)商是不會退定金的。
3.合同簽約
在支付定金后的7-45天內，開發(fā)商會出具購房合同，買賣雙方要進行簽字并各自保存一份。
4.支付房款
合同簽約和支付房款，不分先后，要根據(jù)開發(fā)商實際要求而定。如果購買現(xiàn)房，需要短時間內支付全款，如果選擇一次性支付全款，一般開發(fā)商都有較大折扣;如果購買的是期房，那就根據(jù)開發(fā)商的付款節(jié)點按比例支付，有些開發(fā)商是零首付，有些開發(fā)商需要支付一定比例首付，然后才能分期剩余的，如Ayala。
5.尾款
開發(fā)商會在交房前2-3個月左右提醒買家，何時可以辦理交房手續(xù)和支付尾款，在支付尾款的同時也會支付相應的稅費和雜費(closing fee),如果想要申請貸款，需要至少提前三個月準備資料的，也有些開發(fā)商集團旗下自己的銀行可以提供貸款的，所需要的資料會更簡單些。
6.驗房
支付完所有房款后，提交相應的材料給到開發(fā)商就可以預約驗房時間了，一般驗房需要注意的就是檢查水電地板門窗等是否可以正常使用，如果現(xiàn)場有發(fā)現(xiàn)問題，可以和開發(fā)商直接指出，直到開發(fā)商修復完成。驗房這事兒，可簡單，可復雜，需要專業(yè)的驗房服務可以私信我，微信：heqi0726
7.收房
驗房完成后，就可以拿到鑰匙并且進行裝修和出租了。房產證和地契一般需要6-9個月，有些甚至更長。但在辦理過程中，不影響正常收房出租或轉售?？粗唵?，只要是真正在馬尼拉的中介，都能辦到，但是有經(jīng)驗的中介能讓你早出租2個月，早賺兩個月租金。
二、從個人或者公司購買樓花更名的期房或現(xiàn)房
1.看房
無論購買的是新房還是樓花或者二手房，都可以來看看。如果是二手房的話，更有必要進入房間實地查看。假設你真的不方便過來，沒關系，我們團隊可以提供全景視頻看房服務，詳細的語音講解，妥妥的讓你身臨其境。
2.支付定金
此定金是給到賣家或者中介，沒有具體嚴格規(guī)定的金額，一般都是以雙方協(xié)商決定，一般不超過總房款的10%
3.查看賬單
賣家需要向買家展示開發(fā)商給到的最新賬單，并且提供之前所有支付房款的收據(jù)憑證，買家根據(jù)賬單查看賣家已經(jīng)支付給開發(fā)商的具體金額
4.支付房款
買家需要把賣家之前支付給開發(fā)商的所有房款和差價轉給賣家或者中介
5.更名
在賣家或者中介收到所有房款后，需要向開發(fā)商提出更名申請并支付更名費用，此費用一般是由賣家支付。支付完成后，開發(fā)商會做出帶有新買家信息的購房合同，完成簽字，更名結束
6.支付剩余房款
更名完成后，新買家需要按照合同規(guī)定的時間節(jié)點支付剩余房款給開發(fā)商
7.后面流程就和新房一樣了
三、購買已過戶到個人名下的純二手房
1.看房
購買二手房的看房就不能走馬觀花的看了，因為所有的一切都是可以實實在在看到的，比如周邊配套，小區(qū)物業(yè)管理，房間內部硬件軟件等細節(jié)，建議一定要仔細檢查，否則過戶完成后，后面一切的問題都要新業(yè)主自己來承擔了
2.支付定金給中介
定金雙方協(xié)商決定，一般是5-10萬比索，在確定房間沒有任何問題后支付給中介。在此提醒，購買二手房一定要通過中介，靠譜的中介可以保證買家整個流程的安全，并且也會協(xié)助買家辦理所有相關事宜，而且買家不需要額外支付中介費，中介費是由賣家來支付，所以更沒有必要繞過中介。
3.約房東見面，談價
支付定金后，就可以約房東見面了，要提前要求房東或者房東委托人(一定要拿到委托書SPA)攜帶所有房產證復印件或者副本，以及相關證明材料原件或者副本?？梢院唾u家當面進行談價，并確定相應的稅費有誰來承擔等細節(jié)。
4.做產調
中介帶著買家一起去city hall 做產權調查，查看姓名是否和賣家提供的資料相一致，房子有無抵押或者不良記錄等，產權調查都可以清晰的看到，并且也要去物業(yè)辦公室查看該房間是否有無拖欠物業(yè)費或者水電費等不良記錄
5.支付預付款
產調沒有問題后，買家可以支付10%預付款并和賣家簽訂購房協(xié)議，約定尾款支付時間
6.約賣家再次見面，支付尾款
賣家要帶著房產證原件，轉讓聲明等文件，確認沒有問題后，支付尾款，最好的支付尾款的方式就是以支票或者現(xiàn)金的方式，一手交錢一手交轉讓聲明
7.辦理轉讓，過戶
拿到轉讓聲明和房產證原件后，就可以委托中介去辦理更名過戶了，一般2個月左右就可以拿到新的房產證。另外還需要到物業(yè)那里更換業(yè)主信息，如果涉及到裝修房間，需要向物業(yè)申請
以上就是三種情景下的購房流程，大家可以細品。也再次提醒，如果接受不了購買樓花更名和純二手房的買家，最好還是選擇直接從開發(fā)商處直接購買，這樣萬無一失。更多關于菲律賓房產的內容，您可以與學校百科在線顧問進行交流。
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