2019，全球進(jìn)入降息時代，而個人的資產(chǎn)，也步入低收益時代。眼觀全球，各地動亂。世界極右極左翼政權(quán)崛起，到處都是游行和沖突。全球化在特朗普的影響之下，岌岌可危。
在這個背景下，2019年，日本房產(chǎn)表現(xiàn)如何?今天總結(jié)一下在過去的2019年，日本房產(chǎn)市場發(fā)生的一些重大變化。
(1)東京、大阪新房價格持續(xù)下跌，成交量卻略微上升
(新公寓數(shù)據(jù)來源：日本不動產(chǎn)經(jīng)濟研究所)
以11月的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，如今東京圈的新建公寓價格為80.8萬日元(約為5.2萬人民幣)/平米，連續(xù)4個月下跌。
具體而言，東京23區(qū)的新建公寓單價為107.8萬日元(約為6.9萬人民幣)，同比下跌12.9%。
新房價格出現(xiàn)下跌的跡象，這是東京奧運會前后的一個比較明顯的趨勢：
與疲弱的新房價格相比，首都圈新公寓的成交情況有多回暖，相比去年，契約率上浮了1.3%達(dá)到55.2%。
與此同時，近畿圈(大阪、京都、兵庫、滋賀、奈良和和歌山)的新公寓的平均單價為62.8萬日元(約為4萬人民幣)，同比下降11.2%，已連續(xù)3個月下跌。
我們可以看出，在日本的主要城市中，新房價已經(jīng)開始下跌，這是東京奧運會臨近期間，第一輪疲軟現(xiàn)象。
但是我們從官方數(shù)據(jù)得知，截至今年9月，日本三大都市圈的住房指數(shù)仍然是強勁上升的，這就說明，即使新房價格下跌，二手房的表現(xiàn)仍然堅挺。
(2) 首都圈二手房成交價連續(xù)10連漲，東京23區(qū)成交量上升
(二手公寓數(shù)據(jù)來自東日本不動產(chǎn)流通機構(gòu))
截至11月，首都圈的二手公寓平均成交單價為 55.01 萬日元/㎡(約為3.53萬人民幣)，與前一年相比上漲8.2%。
其中，東京23區(qū)的二手公寓的成交平均單價為80.57 萬日元/㎡(約為5.2萬人民幣)，同比上漲6%，為連續(xù)11個月上漲。
也就是說，首都圈的二手房市場全面開花。
今年11月，東京23區(qū)的二手公寓成交量為1372件，同比上漲了6%，比前個月大漲18.3%。10月的成交會如此慘淡，大約跟10月剛上調(diào)的消費稅有關(guān)。
而從去年12月至今年11月，與前年12月至去年11月的同年成交量平行對比后發(fā)現(xiàn)，今年的成交量同比上漲5.2%，比去年11月前的表現(xiàn)更為強勁。
同一時間，大阪府的二手公寓成交平均單價為39.96萬日元/㎡(約為2.6萬人民幣)，與前年相比上漲7.4%，也呈現(xiàn)了上升趨勢。
(3) 租賃市場表現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)定
(租賃市場數(shù)據(jù)來源東京鑒定)
首都圈、大阪府的租賃市場仍比較穩(wěn)定。11月，首都圈的分讓公寓的平均租金為2916日元/平米(約為187人民幣)，同比上漲0.2%。
具體而言，東京23區(qū)的平均租金約為3722日元/平米(約為238.7人民幣)，與前一年相比上漲0.2%，更新了歷史最高租金，但上漲的程度在縮小。也就是說，一間位于23區(qū)的20平米的單間公寓，平均租金4774人民幣。
近年來，東京23區(qū)的租金一直穩(wěn)步上漲，表現(xiàn)出了強勁的租房需求：
另一個主要都市大阪市的平均租金則為2444日元/平米(約為156.7人民幣)，同比下跌0.7%。由此可見，大阪的租房市場仍然比較疲弱：
不過相比于橫濱、名古屋，大阪市的租金是全日本第二高的城市。
這一年，日本的房地產(chǎn)市場也有不少重磅新聞，掘金醬在此跟大家一道回顧一下：
(1)地價連續(xù)第四年上漲，
東京圈新房價格漲至1990年度以來高點
日本國土交通省3月19日公布了截至2019年1月1日的公示地價，全國的商業(yè)、工業(yè)、住宅全部用途的平均地價上漲1.2%，連續(xù)4年上漲。與1991年峰值時相比恢復(fù)至4成左右。
究其原因，日本的超低利率導(dǎo)致融資成本降低，推動了機構(gòu)投資者和實業(yè)公司的投資。當(dāng)然，地價上漲的地點僅為日本整體的32.8%，在2萬734個調(diào)查地點中，9946個地點下跌。
與此同時，東京圈的新房房價已經(jīng)漲到泡沫時期以來的最高點。2018年度的住宅平均價格與2017年度相比小幅走高，達(dá)到5926萬日元(約合人民幣354.4萬元)，創(chuàng)出1990年度以來最高水平。這是由于市中心和車站附近等好地段的項目供給拉動了市場。
而這也導(dǎo)致東京的房價收入比創(chuàng)10年來新高。12月4日，日本房地產(chǎn)調(diào)查公司KANTEI發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年在東京都銷售的新建和二手住宅價格與年收入之比均超過10倍，其中，新建住宅的房價收入比為13.3倍，二手住宅為10.49倍。
不過，拿日本的房價收入比來說事，會引起國外買房人士的不滿。不用說紐約、倫敦，光是中國的北京、上海，房價收入比就已經(jīng)超過了24，是東京的一倍多一些;香港則達(dá)到了東京的兩倍以上。
所以，在一定程度上，東京買房壓力仍是比較小的。
(2)房貸總額大漲，銀行進(jìn)而收緊貸款
由于超低利率，日本房貸申請激增。日本住宅金融支援機構(gòu)發(fā)布的2019年第二季度的住房貸款調(diào)查顯示，金融機構(gòu)等貸款額達(dá)到4.81萬億日元(約3126億人民幣)，同比增加2.1%。其中，日本國內(nèi)銀行貸款額居首，達(dá)到3.3萬億日元(約2145億人民幣)，同比增長2.4%。這個金額已經(jīng)達(dá)到了日本泡沫時期依賴的最高水平。
另外， “FLAT 35”(長期固定利率住房貸款)的實際貸款金額為943.98億日元(約61.4億人民幣)，同比增加70.4%!
但是，由于今年年初時，日本爆出銀行貸款丑聞。スルガ銀行的不正當(dāng)融資是金融廳收緊房貸的導(dǎo)火索。
這是一種共享房產(chǎn)股票化投資的一次失敗嘗試，最終導(dǎo)致約7000個投資者的巨大損失，而這個項目會黃，歸根結(jié)底是因為スルガ銀行放貸時過于“草率”，未能評估好這個共享房屋的盈利能力，而后其資金鏈斷裂也間接影響了這家銀行的運營信用。
現(xiàn)在想來，這種做法有點類似于國內(nèi)的租房管理平臺，之前也出過類似的狀況。
而就是這件事，讓金融廳警覺。他們在發(fā)布的《面向不動產(chǎn)業(yè)者的的動向報告》中，敦促地方銀行改善管理。而央行的這一舉動，也間接是對外宣布，未來對銀行房貸服務(wù)的態(tài)度更為嚴(yán)格，審核標(biāo)準(zhǔn)正在提高。
(3) 大量機構(gòu)爭先入駐大阪民宿
今年大阪成了香餑餑。相繼有很多大企業(yè)進(jìn)入大阪，意欲開設(shè)民宿，其中兩個知名大企就是：大阪地鐵和松下。
大阪市高速電軌(大阪地鐵)宣布進(jìn)入民宿市場，以20億多日元(約1.3億人民幣)的價格收購了大阪市浪速區(qū)的公寓住宅，計劃于2021年2月左右開放，預(yù)計每年民宿收益預(yù)計達(dá)到2億日元(約1300萬人民幣)。
松下的民宿則早就開業(yè)了。松下公司旗下的Panasonic Homes投資的第1號特區(qū)民宿近日開業(yè)，松下民宿主要以日式庭院風(fēng)景吸引外國游客，還配備各類松下的電子產(chǎn)品。松下計劃十年后或根據(jù)市場需求改為普通公寓進(jìn)行出租。
還有許多企業(yè)正在“瓜分”大阪的優(yōu)質(zhì)地帶，因為后面的賭博綜合休閑區(qū)、2025年世博會，都給了大阪很大的投資噱頭。
但值得注意的是，這些大企業(yè)進(jìn)入市場時，為了降低成本基本都選擇的是公寓住宅，也就是酒店式民宿。而如果你現(xiàn)在去買酒店式民宿，則很可能在競爭激烈的市場中，被這些大企業(yè)打敗。
而且，在明年會有一批新公寓式民宿建成，大量空房投入市場，能想象這一行業(yè)的競爭力將會多大。
2020年會怎么樣?
至于明年房價會跌會漲，在東京、大阪這樣的市場來看，因不同項目而結(jié)果各異。我們不能說，明年總體趨勢會跌，你購買的投資房就一定會跌。而更應(yīng)該這么理解：東京奧運會確實有提振房產(chǎn)市場的效果，但真正影響房產(chǎn)價格和流通性的，還是要回歸當(dāng)?shù)匦枨蠛徒?jīng)濟表現(xiàn)。
從目前的市場情況來看，新房房價已經(jīng)在一個高位，明年繼續(xù)上漲還需要高端房產(chǎn)的銷售推動，但經(jīng)濟形勢不太好的當(dāng)下，這股后勁會不足。反而，因為需求減少，中端、低端的新房需求會增加，從而可能拉低新房的整體價格。
與此同時，二手房市場將保持持續(xù)穩(wěn)定的成交量，特別是價格還將上升。因為新房的房價已經(jīng)過高，很多家庭將從現(xiàn)實角度出發(fā)考慮，購置二手房自住;與此同時，日本經(jīng)濟基本面表現(xiàn)良好，失業(yè)率已經(jīng)降到了最低水平，這也將在東京奧運會后，繼續(xù)支撐二手房市場。
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