隨著國內(nèi)房產(chǎn)所受的約束日益增多，部分投資者開始轉(zhuǎn)換思路，瞄準(zhǔn)了國外的房產(chǎn)市場，其中日本房產(chǎn)便受到了極大青睞。需要注意的是，投資日本房產(chǎn)，中心城市和地方城市的投資策略完全不一樣。
投資日本房產(chǎn)，不同地區(qū)的策略有所區(qū)別
其實除了像東京大阪這些核心都會區(qū)以外，還有很多投資客會選擇在非都會去的地方都市進行投資，理由莫過于這些地方的投報率非常的高。這些非都會區(qū)域，郊區(qū)及鄉(xiāng)下的地方，物件的投報率有時候可以達到驚人的15%，如果你是貸款來買物件，那你的回報率ROI, 甚至可以高達驚人的25%。也就是說4年，你的本金就回本了。
ROI就是你的收益除以投入的本金，其實和投報率的概念是一樣的，只是一般我們房地產(chǎn)講的投報率是指在沒有貸款的前提下計算出來年收租，除以房價。而ROI是你有貸款，使用杠桿操作時候的角度，所計算出來的投報率。
舉個例子，你在地方都市或者郊區(qū)買個5000萬日元的一棟出租公寓。滿租的時候，每年如果有500萬日元的租金收入，那表面投報率就是10%。但如果你自備款1000萬，貸款4000萬，貸款20年，年利率2%，那么每年就是得還貸款約240萬，本利攤還的計算方式下，留在你手邊的現(xiàn)金就是大概有260萬。
相比較你前期的預(yù)付款只出了1000萬，你每年的現(xiàn)金流(也就是流入手中的現(xiàn)金)就高達260萬，也就等于26%。260萬÷1000萬，那是不是順利的話4~5年就回本了。
自備款：1000萬。
每年都在手邊的現(xiàn)金：每年租金500萬-房貸240萬=260萬。
ROI：得手的現(xiàn)金260萬÷自備款1000萬=26%。
就這樣1000萬的本金，5年回本以后，你的物件也還可以持續(xù)幫你賺租金，甚至你也可以選擇賣掉，看賣多少你就等于凈賺多少。而又因為地方都市的房價比較便宜，因此適合資金比較不充足的投資客進場。因此日本也有許多專業(yè)投資客，根本不買都心的房產(chǎn)，反而專做這種地方都市ROI高的物件。
但是，租不租得出去還是個需要好好考慮的問題。
這些地方都是或者郊區(qū)的物件，有個潛在的陷阱。那就是日本雖然經(jīng)濟轉(zhuǎn)好，但是日本整個國家的大趨勢就是人口持續(xù)減少。人口一減少，而勞動力又一直往大都市去遷徙。因此鄉(xiāng)下地方越來越?jīng)]有人，沒有人就沒有人繳稅，沒有繳稅地方政府就沒有稅收，沒有稅收就無法維持基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，然后又因為沒有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)使得生活很不方便，這又讓當(dāng)?shù)氐娜烁鼪]有留下來的意愿。
就這樣惡性循環(huán)，導(dǎo)致日本有許多偏遠地區(qū)，甚至面臨了滅村的危機，這樣你投資這里的物件光有極高的投報率，但實際上卻完全做不出去，這樣有用嗎?
雖然從整體上看來地方城市是似乎碰不得，但是如果你能夠從地方都市的局部區(qū)域中，找到人口有增加或者人口穩(wěn)定的區(qū)域，其實反而是個投資的潛力區(qū)。不一定只有都心才是王道。換個角度想如果是當(dāng)?shù)厝擞趾芰私庾约寒?dāng)?shù)氐沫h(huán)境變遷，那么不投資還真的很可惜，因為你比起外來的投資客更了解這個地方的市場，當(dāng)然成功的機會也就比別人高很多。
地方區(qū)域的人口外流是既成事實，流入東京人口越來越多也是事實。加上東京還有政策服飾，奧運利多等等題材，因此房價相對安定的多，如果你是要求穩(wěn)定但不多的租金報酬，以及未來房價增值保值，當(dāng)然還是要買東京都心。如果你要求的是高額的現(xiàn)金流，而你也有辦法讓自己的房子滿租，當(dāng)然就去買地方的。4年就回本，到時候回本以后你繼續(xù)出租最好，或者把它賣掉變現(xiàn)，這是怎么賣都是怎么賺的啊。由此可見，投資日本房產(chǎn)是一個非常值得信賴的選擇。
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