日本人守法、當(dāng)?shù)刂伟埠眉罢畏€(wěn)定，相較之下投資日本房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較低。不過海外置業(yè)始終有風(fēng)險(xiǎn)，在做任何投資決定前，應(yīng)多方面了解清楚潛在風(fēng)險(xiǎn)，切勿只因回報(bào)率高而購買物業(yè)，以免誤踩陷阱。
買房住日本哪個(gè)地方好?
日本全國以行政劃分為都、道、府、縣和市共5級(jí)，而日本人口集中于東京、大阪、名古屋三大都市圈，地區(qū)較繁華。鄉(xiāng)郊地區(qū)人口稀疏，當(dāng)?shù)爻霈F(xiàn)大城市人口增加而鄉(xiāng)村人口減少的兩極化現(xiàn)象，因此海外投資者應(yīng)避免購入非都市物業(yè)。
2018年，日本通過賭場法，將在國內(nèi)興建賭場，周邊基礎(chǔ)建設(shè)理所當(dāng)然會(huì)增加并刺激當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，加上東京取得2020奧運(yùn)主辦權(quán)，房價(jià)有機(jī)會(huì)隨著奧運(yùn)來臨而上升。
日本買房需要注意民宿新法
近年有不少投資者傾向經(jīng)營民宿出租給旅客，以獲得更高回報(bào)。但日本已于2018年6月15日實(shí)施新的住宅宿泊事業(yè)法(簡稱民泊法)，規(guī)定民宿戶主在經(jīng)營前必須先通過正式申請并取得營業(yè)執(zhí)照，才能夠營運(yùn)。而且不同級(jí)別的民宿營業(yè)執(zhí)照門檻及限制有所不同，投資者在購買不動(dòng)產(chǎn)作民宿、旅館類用途時(shí)必須全面了解不動(dòng)產(chǎn)的詳情是否符合有關(guān)法例要求及注意須知。
買日本房產(chǎn)要收稅嗎?
除了購買物業(yè)本身的金額外，投資者需考慮繳納稅金及支付各項(xiàng)費(fèi)用從而計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的成本及回報(bào)。購買物業(yè)的費(fèi)用大約是買賣價(jià)格的6-8%，例如印花稅、保險(xiǎn)費(fèi)和登記費(fèi)。另外每年需交固定資產(chǎn)稅1.4%、都市物業(yè)稅0.3%。買房后每月交管理費(fèi)和修繕金等等。此外，出租物業(yè)需每年的固定資產(chǎn)稅及都巿計(jì)劃稅，金額一般政府估值的4%。
扣除個(gè)人免稅額后，大多數(shù)業(yè)主不用交稅，或是要交很少金額的稅。而賣房時(shí)有可能扣起售價(jià)10.21%的源泉稅，但政府會(huì)在下一年度確定需納付的所得稅金額后，將會(huì)退還多繳的稅款。
日本房屋的防震系統(tǒng)
日本地震頻繁，令很多人對日本房產(chǎn)卻步，于日本挑選房屋過程當(dāng)中，如何購買具備良好防震系統(tǒng)的物業(yè)?日本位于地震帶，防災(zāi)意識(shí)強(qiáng)勁，建筑時(shí)有高規(guī)格要求。根據(jù)新耐震法，1981年后的物業(yè)要達(dá)六級(jí)耐震，2000年后落成的物業(yè)更達(dá)七級(jí)耐震，最新型的建筑物已達(dá)到免震級(jí)別。
在新耐震法后購得的房屋，大多不必?fù)?dān)心防震問題，因此投資者于購房時(shí)應(yīng)留意房屋的建成年期是否納入新耐震法規(guī)管，另外更可投?；馂?zāi)地震保險(xiǎn)，充分保障投資的權(quán)益。
新耐震基準(zhǔn)
震度6級(jí)到7級(jí)的大規(guī)模地震，房屋不可倒塌、崩壞。震度5級(jí)的中規(guī)模地震，房屋幾乎不損壞。因此投資日本房產(chǎn)，大可不必?fù)?dān)心地震問題。
建議投資1981年以前的物業(yè)，其中一個(gè)原因是買入價(jià)會(huì)較低，投資回報(bào)率相對新房會(huì)較高;另外，由于買日本物業(yè)是連永久地權(quán)，因此物業(yè)價(jià)格其實(shí)是地價(jià)加上建筑物的價(jià)格，但建筑物會(huì)不斷貶值，占整體價(jià)格的比重越來越少。
例如一間新房屋，建筑物與土地各占物業(yè)價(jià)格的50%;但一間舊房屋，建筑物與土地占物業(yè)價(jià)格的比例會(huì)變成2比8。越老的房子，建筑物價(jià)值越少，買家需要投放的資金就越小，所以買日本房產(chǎn)最重要的是買地。
日本房產(chǎn)可以分為SRC、RC兩種
SRC是指鋼骨為主要結(jié)構(gòu)，再加入鋼筋在外圍包覆混凝土;RC則是以鋼筋為主要結(jié)構(gòu)，之后加入混凝土。以前SRC比RC在耐震方面出色，但技術(shù)發(fā)展至今，差距已不大，兩種都耐火、耐用、耐震。RC比較適合多樣性的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，但是重量太大，不適合在地基軟的地方使用。而SRC則因?yàn)榧夹g(shù)含量較高，建設(shè)價(jià)格比較昂貴。
說完了日本房產(chǎn)的一些注意事項(xiàng)后，我們最后來了解下日本的經(jīng)營管理簽證。日本沒有投資移民簽證，更沒有房產(chǎn)投資移民簽證。唯一比較接近的是經(jīng)營管理簽證，而經(jīng)營管理簽證在2015年前叫投資經(jīng)營簽證。日本入國管理局變更這個(gè)簽證的目的，就是希望有移民意向的外國人不僅要投資，更要在日本有合理的經(jīng)營管理行為。
申請條件：
申請人20歲或以上
投資500萬日元(約32萬人民幣)或以上并開設(shè)公司
在日本有固定公司地址
注：首次取得經(jīng)營管理簽證的有效期為一年，之后需要向入管局表述公司的運(yùn)營情況，入管局再?zèng)Q定是否續(xù)簽及續(xù)簽的時(shí)間。當(dāng)續(xù)簽達(dá)到一定時(shí)長后，就可以申請永久居留權(quán)。
續(xù)簽條件：
在日本無不良記錄
公司有合理運(yùn)營方式和計(jì)劃
收入可充分在日本生活
申請永久居留權(quán)：
在日本無不良記錄
連續(xù)在日本居住滿10年
有穩(wěn)定收入來源
申請獲批后需連續(xù)5年在日本居留
申請經(jīng)營管理簽證的法律要求：
投資500萬日元
有明確的事業(yè)內(nèi)容
有明確的辦公地點(diǎn)
里面沒有提到需要購買房產(chǎn)，為什么很多的移民公司說買日本房產(chǎn)可以移民?因?yàn)?，達(dá)到以上三個(gè)要求是拿到最開始一年期的經(jīng)營管理簽證的條件，但是一年后更新簽證主要是看兩點(diǎn)：
在日本有無違法行為(違規(guī)停車也算!)
公司經(jīng)營情況：這一點(diǎn)比較重要，因?yàn)楝F(xiàn)在入國管理局在審查通過經(jīng)營管理簽證時(shí)，會(huì)預(yù)審公司以后的運(yùn)營狀況，如果事業(yè)內(nèi)容不穩(wěn)定或者沒有可行性，在最開始的一年簽證都拿不到。而對于一個(gè)不熟悉日本的外國人而言，最穩(wěn)定和可行的事業(yè)就是投資不動(dòng)產(chǎn)然后運(yùn)營管理。這也是移民公司把經(jīng)營管理簽證叫做投資移民或者房產(chǎn)投資移民的原因。
但是近幾年隨著移民日本的人增加，入國管理局也開始重視經(jīng)營管理行為，他們認(rèn)為如果投資者的公司只是投資公寓單位長期放租的話，只需要委托一間管理公司即可，投資者并沒有經(jīng)營管理行為，因此沒有來日本居住的必要性。
近年以投資公寓單位為由申請移民的投資者被拒簽的案例來增多。因此投資一些需要經(jīng)營管理的房產(chǎn)類型，用來作申請移民是較好的選擇，具備穩(wěn)定性及有經(jīng)營管理行為兩個(gè)要點(diǎn)。
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