目前的中國(guó)百姓的日常生活幾乎已經(jīng)被房?jī)r(jià)裹挾，而東京的街頭巷尾并無(wú)煩人的房?jī)r(jià)熱議，因?yàn)榉績(jī)r(jià)多年來(lái)增長(zhǎng)不多。買房還是租房并不是了不得的人生大事。
在總面積121平方公里的舊金山，過(guò)去20年，增加了約10萬(wàn)人（總?cè)丝趶?4.6萬(wàn)增至86.5萬(wàn)），增長(zhǎng)了12%。舊金山與倫敦的房?jī)r(jià)過(guò)去20年分別飈升了231%與441%，而東京港區(qū)在人口增加的同時(shí)，20年間房?jī)r(jià)僅僅增長(zhǎng)45%，多數(shù)漲幅還是日本央行2013年推出大規(guī)模貨幣刺激政策所致。
有人提出，日本是個(gè)人口負(fù)增長(zhǎng)的國(guó)家，房?jī)r(jià)當(dāng)然會(huì)跌，實(shí)際不是這樣的，日本與其它國(guó)家一樣，也經(jīng)歷了“回歸城市”潮。位於東京中心地段丶面積20平方公里丶寸土寸金的彈丸之地港區(qū)，過(guò)去20年總?cè)丝趶?4.5萬(wàn)增至24.1萬(wàn)，大約增加了10萬(wàn)人，大幅增長(zhǎng)66%。
《金融時(shí)報(bào)》東京分社社長(zhǎng)羅賓?哈丁認(rèn)為根源是多虧了當(dāng)初的樓市泡沫，否則東京就會(huì)與現(xiàn)在的倫敦和舊金山一樣束手無(wú)策。
一方面，城市按不同功能劃分為商業(yè)區(qū)丶工業(yè)區(qū)以及住宅區(qū)。
商業(yè)區(qū)可按業(yè)主自己意愿建房：東京的高招之一就是在原先繞東京灣的工業(yè)區(qū)不斷興建高層公寓樓。但在低層住宅區(qū)，建房則有著嚴(yán)格限制，很難獲得重新規(guī)劃的權(quán)限。
在分區(qū)規(guī)劃下，土地所有者擁有很多權(quán)力。事實(shí)上，日本憲法規(guī)定“擁有或持有的物權(quán)神圣不可侵犯”。私人開(kāi)發(fā)商不能強(qiáng)迫業(yè)主出售土地；地方政府也不能阻止個(gè)人開(kāi)發(fā)土地。
東京港區(qū)在人口增加的同時(shí)，20年間房?jī)r(jià)僅僅增長(zhǎng)45%
另一方面，上世紀(jì)90年代，地產(chǎn)商的不良貸款使日本金融機(jī)構(gòu)瀕臨崩潰，於是政府放松了樓市開(kāi)發(fā)政策，最終以2002年出臺(tái)《城市復(fù)興法》而告終。該法給重新分區(qū)規(guī)劃大開(kāi)綠燈。寫(xiě)字樓地塊重新規(guī)劃為住宅區(qū)。
過(guò)道與公共用地不計(jì)入公寓房建筑面積，導(dǎo)致公寓樓在現(xiàn)有區(qū)劃內(nèi)越建越高，而如今正在討論中的議案則允許業(yè)主重建更大面積的住房，前提是他們必須拆掉按昔日地震標(biāo)準(zhǔn)建造的房屋。
這條法律從中央政府自上而下貫徹落實(shí)，允許業(yè)主拆舊建新意味著他們能很快從中獲利?！俺鞘幸?guī)劃法以及建筑法都由中央政府制定——甚至微小細(xì)節(jié)都寫(xiě)入了全國(guó)性法律?！睂镎f(shuō)，“地方政府在房屋開(kāi)發(fā)方面，基本沒(méi)啥發(fā)言權(quán)?！?/p>
這樣，宏觀微觀相結(jié)合，即便2014年，總?cè)丝?330萬(wàn)丶幾無(wú)空余建筑用地的東京都新開(kāi)工住房數(shù)為142417戶，超過(guò)了整個(gè)加州的許可建房數(shù)（83657戶），也超過(guò)了英國(guó)全國(guó)（總?cè)丝?430萬(wàn)）的新開(kāi)工數(shù)（137010戶）。
結(jié)果，東京新開(kāi)工住房數(shù)穩(wěn)步上升，這與更加不同尋常的事實(shí)緊密關(guān)聯(lián)。與西方大城市房?jī)r(jià)暴漲形成強(qiáng)烈反差的是：東京的房?jī)r(jià)基本原地踏步走。
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