購買度假屋可能比以前更復(fù)雜，但西班牙是一個非常歡迎外國買家的國家，這限制了常見購房失誤的可能性。夢想在太陽海岸的別墅或巴塞羅那的時尚公寓?我們在西班牙購買房產(chǎn)的指南解釋了如何購買。
西班牙的房屋所有權(quán)
西班牙的房屋所有權(quán)水平很高，大約 80% 的居民擁有自己的房產(chǎn)，而且許多人沒有抵押貸款。
西班牙在全球金融危機(jī)和隨之而來的房地產(chǎn)市場崩盤期間遭受了重大損失。房價下跌了多達(dá) 30%，但在過去幾年中，市場變得更加穩(wěn)定。
自 2016 年以來，西班牙的價格一直在穩(wěn)步上漲，盡管 COVID-19 的爆發(fā)影響了 2020 年的市場，但官方數(shù)據(jù)顯示，今年第二季度的平均價格有所上漲。銷售價格同比上漲 2.1%，其中新建價格上漲 4.2%，二手房價格上漲 1.8%。
可以理解的是，房屋銷售數(shù)量大幅下降。政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國際買家每年每個季度在西班牙購買約 18,000-25,000 套房屋。然而，在 2020 年第二季度，這一數(shù)字降至 10,000 以下。
COVID-19 對西班牙房地產(chǎn)市場的全面經(jīng)濟(jì)影響仍有待觀察。房地產(chǎn)專家預(yù)測，短期內(nèi)房價可能會下跌 5-10%。
外籍人士可以在西班牙購買房產(chǎn)嗎?
作為外籍人士在西班牙購買房產(chǎn)的規(guī)則相對簡單。在購買之前，您需要一個財務(wù)號碼，您可以持護(hù)照前往警察局獲得該號碼。西班牙或歐盟公民通常會在同一天處理，但其他人可能需要幾周時間。
西班牙還為外國業(yè)主提供黃金簽證計劃。根據(jù)該計劃，如果您在西班牙房產(chǎn)上投資超過 500,000 英鎊，您將獲得 居留簽證。黃金簽證主要面向退休人員和度假屋買家，但特別受歐盟以外投資者的歡迎。
2019年上半年，西班牙批準(zhǔn)了848個黃金簽證，其中中國(272個)和俄羅斯(187個)投資者占成功申請者的大部分。自該計劃于 2013 年啟動以來，總共有 4,941 人獲得了黃金簽證。
西班牙房地產(chǎn)市場和房價
COVID-19 對西班牙房地產(chǎn)價格的全面影響尚未完全了解，因此只能對市場上正在發(fā)生的事情給出一個大致的指示。
《全球房地產(chǎn)指南》的大流行前分析顯示，西班牙 17 個自治區(qū)中有 14 個的每平方米平均房地產(chǎn)成本。
根據(jù) 2019 年第三季度的數(shù)據(jù)，主要城市的平均房價上漲 5%，達(dá)到每平方米 1,649 歐元，而巴利阿里和加那利群島的房價上漲 11%，達(dá)到每平方米 1,604 歐元.
在西班牙買東西最貴的地方是圣塞巴斯蒂安、巴塞羅那和馬德里。所有三個區(qū)域的價格從每平方米 3,000 歐元到 3,600 歐元不等。
馬德里是西班牙購買土地最昂貴的地方，價格為每平方米 338 歐元。加那利群島(245 歐元)、加泰羅尼亞(184 歐元)、安達(dá)盧西亞(171 歐元)和瓦倫西亞(158 歐元)進(jìn)入前五名。Castilla y Leon 是最便宜的購買地，平均地價為每平方米 66 歐元。
在西班牙購買房產(chǎn)的成本
在西班牙購買房產(chǎn)的費(fèi)用因地區(qū)而異，而且很多都是可以協(xié)商的——例如，律師或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人沒有固定的費(fèi)用。買家必須支付大部分費(fèi)用，一般如下：
財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅： 6–10%(現(xiàn)有財產(chǎn))/增值稅(或 IVA)為 10%(新財產(chǎn))
公證費(fèi)、地契稅和土地登記費(fèi)： 1–2.5%
律師費(fèi)： 1-2%(含增值稅)
賣方通常支付西班牙的房地產(chǎn)代理費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通常按百分比收取費(fèi)用，通常約為最終售價的 3%。
在西班牙購買房產(chǎn)融資
一些海外買家在沒有抵押貸款的情況下購買，但有可能獲得資金購買房屋。西班牙銀行和國際銀行提供抵押貸款;有些還為來自某些國家的外籍人士提供特定優(yōu)惠。
作為海外買家，您可能會發(fā)現(xiàn)您只能以比西班牙居民更低的貸款價值比 (LTV) 借款，這意味著您需要更高的首付。西班牙居民通常最多可以借到房產(chǎn)評估價值的 80%，但根據(jù)抵押貸款類型，非居民可能會被限制在 60-70% 的 LTV。
在您擁有房產(chǎn)之前，抵押貸款人不會完成抵押協(xié)議。重要的是要在房產(chǎn)的購買合同中加入一項條款，允許您在無法獲得抵押貸款時退出。
在西班牙，任何與房產(chǎn)相關(guān)的債務(wù)都會在房產(chǎn)出售時轉(zhuǎn)移給新的所有者。這意味著確保財產(chǎn)沒有任何債務(wù)，或者如果有債務(wù)，則合同條款涵蓋這些債務(wù)至關(guān)重要。
在西班牙尋找房產(chǎn)
由于外國人在西班牙購買房產(chǎn)很容易，因此有許多網(wǎng)站和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幾乎可以滿足所有語言和國籍的需求。
許多英國房地產(chǎn)網(wǎng)站還列出了西班牙房產(chǎn)，一些在線門戶網(wǎng)站列出了數(shù)千種選擇。然而，這些主要集中在度假屋。因此，您可能更喜歡使用西班牙語網(wǎng)站。
您可以在抵達(dá)之前購買房屋并直接搬入。然而，這自然伴隨著風(fēng)險。您應(yīng)該查看您正在考慮的房產(chǎn)，不要在過程中偷工減料，即使這意味著您抵達(dá)酒店后要在酒店呆上幾個星期。
在西班牙購買房產(chǎn)的過程
在西班牙購買房產(chǎn)的過程通常如下。首先，買方提出要約。如果這被接受，則買賣雙方簽署初步合同，買方支付定金，通常為購買價格的 10%。
然后買方安排他們需要的任何抵押貸款，盡管他們應(yīng)該已經(jīng)與抵押貸款提供者討論過他們的需求。銷售合同通常在公證人面前簽署，屆時全額銷售價格、稅款和其他費(fèi)用將到期。
查看西班牙的房產(chǎn)并提出報價
一旦您找到了您喜歡的房產(chǎn)，您通常需要通過賣方的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提出報價。
與其他國家一樣，價格可以協(xié)商;房產(chǎn)的要價是一個指標(biāo)，而不是需求。除非價格特別有吸引力或者您正在與其他買家競爭，否則最好以低于要價的價格開始談判，但不要低到冒犯賣家的地步。
價格的基本談判通常是口頭進(jìn)行的。一旦您達(dá)成大綱協(xié)議，您應(yīng)該讓公證人以書面形式總結(jié)您的報價。
聘請律師或公證人
公證人的服務(wù)在法律上不是完成銷售所必需的。強(qiáng)烈建議聘請律師來完成盡職調(diào)查，許多抵押貸款機(jī)構(gòu)都要求這樣做。
買方負(fù)責(zé)登記財產(chǎn)。您的公證人可能會收費(fèi)提供此服務(wù)，和/或可能會通知登記處已進(jìn)行銷售，而無需完成完整注冊。
任何在西班牙執(zhí)業(yè)的律師都應(yīng)在當(dāng)?shù)芈蓭焻f(xié)會 ( Colegio de Abogados ) 注冊。他們將有一個注冊號，您可以向其索取，然后與律師協(xié)會核實。當(dāng)然，注冊并不能保證誠實或能力，但這是一個很好的最低標(biāo)準(zhǔn)。
您可以在西班牙律師的國家網(wǎng)站Abogacía Española 上找到所有律師協(xié)會的列表 。
安排調(diào)查
可以在沒有房屋調(diào)查的情況下在西班牙購買房產(chǎn)，但不建議這樣做。房屋調(diào)查可幫助您確保房產(chǎn)沒有重大缺陷，這些缺陷可能會再次困擾您。
對于現(xiàn)有物業(yè)，通常有兩種主要類型的調(diào)查可用。估價報告是一種表面調(diào)查，可為您提供有關(guān)房產(chǎn)市場價值的獨(dú)立指南。
建筑調(diào)查更深入，查看房產(chǎn)的結(jié)構(gòu)狀況并概述任何嚴(yán)重問題。建筑調(diào)查比估價報告更昂貴，但它們也為房產(chǎn)狀況提供了更全面的指導(dǎo)。
公用事業(yè)和電信
在西班牙購買房屋時，設(shè)置公用事業(yè)是一項較為繁瑣的任務(wù)。您可能會發(fā)現(xiàn)以前的所有者已經(jīng)制定了可以接管的政策。
垃圾處理在市一級進(jìn)行管理，垃圾收集按年收費(fèi)。對于其他公用事業(yè)，例如天然氣、電力和水，您將能夠在確定供應(yīng)商之前比較交易。
在西班牙購買新建房屋
與其他地方一樣，西班牙最嚴(yán)重的房地產(chǎn)詐騙涉及未完工或未建成的房產(chǎn)。雖然惡意意圖很少見，但在購買尚不存在的房產(chǎn)時仍需謹(jǐn)慎。至少，您應(yīng)該：
檢查公司是否存在，并確保該項目已在土地登記處注冊。
通過詢問當(dāng)?shù)厥姓d，檢查是否已授予規(guī)劃許可。
不簽署你不明白的合同。
為任何翻譯爭取獨(dú)立的一方。
要求證明已支付的任何款項(例如，押金)被適當(dāng)持有或使用。
獲得證明，如果該物業(yè)未建成，您將獲得退款。
作為非居民，您也可以購買土地并自己建造房產(chǎn)。在這種情況下，良好的法律建議更為重要，因為您需要確保與建筑商簽訂的合同適當(dāng)且無懈可擊。
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