眼下，投資者和專家正在仔細(xì)評(píng)估西班牙加泰羅尼亞地區(qū)的獨(dú)立前景和這一進(jìn)程的潛在影響。與此同時(shí)，公投的混亂影響了該地區(qū)大公司的計(jì)劃。在馬德里和巴塞羅那官方對(duì)峙的高峰期，許多公司迅速宣布將總部從加泰羅尼亞地區(qū)遷走，正如預(yù)期的那樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)活動(dòng)普遍下降。不過(guò)，官方數(shù)據(jù)似乎不錯(cuò)：2018年是西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)最好的年份之一。
盡管如此，“叛逆”的加泰羅尼亞仍然是西班牙經(jīng)濟(jì)的火車頭，據(jù)《金融時(shí)報(bào)》(Financial Times)FDi雜志稱，在2018-2019年外國(guó)投資方面，巴塞羅那是南歐最具吸引力的地區(qū)。根據(jù)第一太平戴維斯(Savills 2019)的評(píng)級(jí)，巴塞羅那(Barcelona)保留了世界上最方便科技公司發(fā)展的場(chǎng)所之一的頭銜。
西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)全方位解讀
一、住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)
去年成為西班牙住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)紀(jì)錄的一年。根據(jù)西班牙國(guó)家統(tǒng)計(jì)局(INE)的數(shù)據(jù)，2018年西班牙住宅物業(yè)比上一年增長(zhǎng)了10.1%，注冊(cè)交易量超過(guò)50萬(wàn)，這是自2010年以來(lái)的最高結(jié)果。
2018年，幾乎所有自治社區(qū)的房屋銷售均增長(zhǎng)。唯一的例外是巴利阿里群島(-2.9%)。加泰羅尼亞和馬德里的增長(zhǎng)分別為4%和7.7%，低于市場(chǎng)平均水平。但是，從絕對(duì)數(shù)字來(lái)看，加泰羅尼亞在房屋買賣交易數(shù)量上仍領(lǐng)先于其“對(duì)手”，并且是三個(gè)主要地區(qū)之一。
截至去年底，外國(guó)投資者對(duì)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻(xiàn)僅略高于12%(65,500筆交易)。西班牙最大的外國(guó)買家是英國(guó)人(16.6%)，其次是德國(guó)人(7.7%)，法國(guó)人(7.4%)，比利時(shí)人(5.8%)，意大利人(5.1%)和瑞典人(5%)。無(wú)論出于個(gè)人目的還是出于投資目的(例如，隨后的租金)在西班牙購(gòu)買房地產(chǎn)，無(wú)論是什么原因，外國(guó)買家都可以通過(guò)2013年實(shí)施的西班牙黃金簽證計(jì)劃申請(qǐng)居留權(quán)。根據(jù)條款，任何房地產(chǎn)購(gòu)買金額超過(guò)500,000歐元的投資者都可以申請(qǐng)西班牙居留許可(無(wú)需在該州居住)。將來(lái)，還可以申請(qǐng)公民身份。在盈利能力方面，西班牙的房地產(chǎn)仍然是吸引人的資產(chǎn)。在持續(xù)的價(jià)格上漲(idealista估計(jì)為8.2%)的背景下，巴塞羅那和馬德里的住宅房地產(chǎn)利潤(rùn)率在 4.9%至5.4%之間變化。
二、辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)
西班牙辦公房地產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)2018年也保持穩(wěn)定。發(fā)生的主要事件之一是黑石集團(tuán)以2.5億歐元收購(gòu)了巴塞羅那的Diagonal de Barcelona建筑群。這筆交易之所以重要，是因?yàn)樗粌H表明了投資者對(duì)加泰羅尼亞首都的信心，而且還證明這是西班牙最大的單一資產(chǎn)交易?？傮w而言，第一太平戴維斯專家指出，大型市場(chǎng)參與者仍然傾向于將巴塞羅那視為歐洲初創(chuàng)企業(yè)，創(chuàng)新和技術(shù)最好的城市之一。迄今為止，總共有8.5千多家國(guó)際公司在加泰羅尼亞落戶。
根據(jù)PWC房地產(chǎn)新興趨勢(shì)(2019)調(diào)查，受訪者(領(lǐng)先的歐洲投資者)承認(rèn)，在政治背景下，巴塞羅那辦公樓市場(chǎng)的穩(wěn)定性令人驚訝。根據(jù)普華永道，這里的收益率為5.5-6%。一些調(diào)查參與者承認(rèn)，鑒于“加泰羅尼亞危機(jī)”，他們開(kāi)始視察西班牙其他地區(qū)以及鄰國(guó)葡萄牙及其首都。里斯本提供較高的產(chǎn)量，但該位置的報(bào)價(jià)有限。
三、酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)
根據(jù)西班牙旅游部的數(shù)據(jù)，去年有超過(guò)8100萬(wàn)外國(guó)游客訪問(wèn)了該國(guó)。最受歡迎的目的地是加泰羅尼亞：該地區(qū)占總游客流量的23%以上(1900萬(wàn)游客)。巴利阿里(16.7%)和加那利群島(16.6%)分別排名第二和第三。在2018年，國(guó)際和本地投資者已將€4.8B放入現(xiàn)有的酒店基礎(chǔ)設(shè)施，新設(shè)施和建筑工地。根據(jù)高力國(guó)際獲得的數(shù)據(jù)，投資增長(zhǎng)為23%，主要份額(71%，3.4B歐元)由國(guó)際業(yè)務(wù)構(gòu)成。北美代表成為該市場(chǎng)外國(guó)投資者中的領(lǐng)導(dǎo)者。其次是歐洲和亞洲。
在馬德里和巴塞羅那之間的兩個(gè)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中，就投資額而言，西班牙首都去年成為“贏家”。馬德里酒店業(yè)的總投資流入為6.32億歐元，而巴塞羅那僅次于2.32億歐元。西班牙高力國(guó)際酒店集團(tuán)酒店部總經(jīng)理MiguelVásquez認(rèn)為，巴塞羅那的投資活動(dòng)已經(jīng)減弱，部分原因市政府對(duì)引進(jìn)新酒店的限制。由于這種情況，許多投資者采取了觀望態(tài)度。瓦斯克斯在接受《 Hotel News Now》采訪時(shí)分享說(shuō)：“在市中心購(gòu)買一間小旅館，永遠(yuǎn)都不會(huì)空置，這可能是個(gè)好主意，但是，承辦一家大型會(huì)議酒店則可能是另一回事了?！?“西班牙目前的投資環(huán)境確實(shí)非常出色，但是市場(chǎng)勢(shì)必會(huì)自我糾正。”
全球投資者對(duì)西班牙當(dāng)前狀況的評(píng)估仍存在分歧。加泰羅尼亞公投的政治動(dòng)蕩使一些市場(chǎng)參與者持謹(jǐn)慎態(tài)度，而另一些人則決定不推遲投資并能夠發(fā)現(xiàn)新的機(jī)會(huì)。普華永道調(diào)查的參與者認(rèn)為，企業(yè)并不傾向于過(guò)分夸大西班牙的局勢(shì)，而投資者已經(jīng)部分地接受了西班牙的局勢(shì)?！拔覀儾恢勒尉謩?shì)將對(duì)需求產(chǎn)生什么影響。我們認(rèn)為這種情況不會(huì)很快得到解決?！盇EW歐洲投資基金西班牙國(guó)家負(fù)責(zé)人卡斯滕·查爾內(nèi)茨基(Carsten Czarnetzki)在接受采訪時(shí)表示，“這是我們必須忍受的新現(xiàn)實(shí)?！?/p>
在預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展時(shí)，專家們提醒說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮不會(huì)永遠(yuǎn)持續(xù)下去。普華永道指出，西班牙房地產(chǎn)市場(chǎng)的急劇增長(zhǎng)將在2019年下半年結(jié)束，重要原因是歐洲央行的政策變化。然而，雖說(shuō)趨勢(shì)發(fā)生了變化，但預(yù)計(jì)不會(huì)出現(xiàn)衰退或危機(jī)。
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