預(yù)計(jì)2019年，投資者將從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)。新西蘭貝利董事總經(jīng)理邁克(Mike Bayley)表示，2019年投資資金流入商業(yè)地產(chǎn)的勢(shì)頭可能會(huì)更加強(qiáng)勁。對(duì)，沒(méi)有看錯(cuò)。就商業(yè)(寫(xiě)字樓)而言，收益率已經(jīng)高于借款成本 (目前 OCR (Offcial Cash Rate) 為1.75%，貸款利率在3.9% - 4.5%左右)，因此資本收益是一種紅利。盡管奧克蘭的寫(xiě)字樓租金預(yù)計(jì)會(huì)上漲，但隨著租戶(hù)開(kāi)始支付非常高的租金，回報(bào)的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)上升。
讓商業(yè)地產(chǎn)更具吸引力的是，租金回報(bào)中用于市政費(fèi)率、維修、保養(yǎng)和保險(xiǎn)等方面的比例較低。租客支付了這些費(fèi)用的大部分，為業(yè)主提供了更高的收益。2018年，商業(yè)地產(chǎn)租金收益率保持穩(wěn)定超過(guò)5%， 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售市場(chǎng)尤其活躍，許多優(yōu)質(zhì)建筑的銷(xiāo)售收益率分別為5.3%和5.75%。而居民住宅領(lǐng)域的平均租金收益率低于3.5%。
最新的物業(yè)委員會(huì)/IPD物業(yè)指數(shù)顯示，工業(yè)地產(chǎn)長(zhǎng)期表現(xiàn)最佳。五年來(lái),它提供了12.2%的總回報(bào), 完勝辦公室和零售商鋪, 回報(bào)分別為10% 10.6%。而在過(guò)去的十年中, 工業(yè)產(chǎn)權(quán)提供了9.6%的總回報(bào)率, 相比零售和辦公分別為7.2% 7.6%
隨著價(jià)格走高，資本收益預(yù)期將下降。然而，這將對(duì)居民住宅價(jià)格產(chǎn)生更大影響，因?yàn)槭找媛实陀诮栀J成本。辦公室租期通常為3至10年。在這些期間，每年固定增長(zhǎng)4%是相當(dāng)常見(jiàn)的，因此寫(xiě)字樓投資非常有吸引力，我們知道，海外投資者希望租金收入有這種規(guī)定性的定期增長(zhǎng)。
商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須提醒他們的投資者，盡管價(jià)值可能不會(huì)像前幾年那樣增長(zhǎng)，但仍會(huì)有增長(zhǎng)。投資者正在尋找安全、可靠的回報(bào)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)可能仍好于其它投資機(jī)會(huì)。股票市場(chǎng)波動(dòng)很大，債券價(jià)格很低，所有的股票價(jià)格都在上下波動(dòng)。這種不可預(yù)測(cè)性在房地產(chǎn)市場(chǎng)并不常見(jiàn)，而房地產(chǎn)市場(chǎng)正是投資者不斷回來(lái)，重新進(jìn)入的原因。
找到一位經(jīng)驗(yàn)豐富的當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了解，及對(duì)房地產(chǎn)法律法規(guī)有深入的解讀, 會(huì)在您投資商業(yè)地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中起到重要的作用。
盡管新西蘭是一個(gè)小市場(chǎng)，但它為全球投資者在一個(gè)日益動(dòng)蕩的世界提供了一個(gè)避風(fēng)港。監(jiān)管限制將繼續(xù)限制我們的主要澳大利亞所有銀行能夠分配給商業(yè)地產(chǎn)的資金數(shù)額。不過(guò)，預(yù)計(jì)今年至少會(huì)有一家總部位于海外的非銀行商業(yè)地產(chǎn)貸款實(shí)體在新西蘭成立。這將為發(fā)展部門(mén)提供更多的融資選擇。
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