“據(jù)我觀察,新西蘭的房價是2012年開始大漲的,主要是貨幣環(huán)境比較寬松,那時在新西蘭有點錢的華人都去炒房了,如果不是我當(dāng)時回國了,我肯定也參與進(jìn)去了。不過等我2016年再回到那里,市場基本已經(jīng)見頂了,去年開始市場就日趨清淡了,房價雖沒大跌,但交易量不行了。我覺得市場肯定要調(diào)整,一是現(xiàn)在貨幣開始偏緊了,二是新政府的立場估計不會利好,所以我還在等買房的時機(jī)?!彪娫捘穷^的新西蘭華人移民徐先生對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者說,言語中透露著一絲錯過良機(jī)的遺憾。徐先生早年留學(xué)新西蘭,現(xiàn)已獲得常規(guī)居民(Ordinary Resident)身份,目前在當(dāng)?shù)貜氖陆鹑跇I(yè)。
新政擬禁止外國人購買現(xiàn)房
上述徐先生提及的新政府的立場,即去年10月末上臺的新西蘭工黨提出禁止外國投機(jī)者購買當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房,以此提高當(dāng)?shù)胤績r的可負(fù)擔(dān)性。當(dāng)?shù)貢r間2017年12月14日下午,新西蘭國會網(wǎng)站公布了禁止外國人買房的新政草案(Overseas Investment Amendment Bill),目前該法案還處于立法程序當(dāng)中,不過仍然可以看出新政的整體思路。
草案顯示,只有新西蘭公民(Citizen)和常規(guī)居民不屬于外國投資者,常規(guī)居民指的是持有新西蘭居民簽證有意定居于此的人,他們必須在過去12個月都住在新西蘭。除此以外,包括不符合常規(guī)居民條件的居民、臨時簽證包括工作簽和學(xué)生簽的持有者,都會被視作外國投資者,這些人將不能隨便買房,必須向該政府的外國投資辦公室申請,即使獲批了還要滿足一系列的強(qiáng)制性條件,比如外國投資者可以申請建新房,證明為新西蘭增加房屋供給,但在完工后的12個月之內(nèi),必須要完成出售,不允許持有、囤積;又如非常規(guī)居民可以申請買房自住,但在離開新西蘭時,必須賣掉房產(chǎn)。草案目前處于初級階段,仍有許多細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步明晰。
相關(guān)分析指出,近幾年來,在低利率、房屋庫存短缺和移民增長等因素的綜合作用之下,新西蘭的房價水漲船高,超出了當(dāng)?shù)乩习傩盏某惺芊秶热绠?dāng)?shù)氐谝淮蟪鞘袏W克蘭近期的住宅房中位數(shù)較2008年翻了一番。新西蘭政府如此立場鮮明的限制外國人在當(dāng)?shù)刭I房,那么外國人到底是不是當(dāng)?shù)胤績r大漲背后的主要推手呢?中國買家在其中又扮演了怎樣的角色?
上述問題的答案,我們可以從新西蘭土地局(LINZ)公布的數(shù)據(jù)中窺見一斑。該政府部門從2015年10月份開始跟蹤記錄外國購房者的數(shù)據(jù),統(tǒng)計依據(jù)是購房者買房時提供的納稅聲明,該部門自彼時起公布季度的數(shù)據(jù)。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者發(fā)現(xiàn),根據(jù)該部門的統(tǒng)計口徑,長期以來,只有3%的購房者為海外納稅居民。在這3%中,為中國納稅居民的買房者長期位居第一(占比約3成),澳大利亞排在第二。由此數(shù)據(jù)來看,外國人的影響力似乎比較微弱。
但21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者經(jīng)過采訪發(fā)現(xiàn),相較實際情況,上述數(shù)據(jù)以中國購房者為代表可能存在低估的可能性。
投機(jī)客手法繁多
“到新西蘭來的中國人,最早是技術(shù)或留學(xué)身份的,帶來一定的買房需求,后來開始出現(xiàn)投資移民高峰,很多的企業(yè)主和富二代,他們都會買房,而且不止一套。在2007年左右達(dá)到一個高峰,后以金融危機(jī)為分界線,從2010年左右開始到目前,又是一個上升期?!毙挛魈m華人移民崔先生對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示,他移民已近二十年,長期從事房地產(chǎn)業(yè)。
記者了解到,多數(shù)中國人是出于移民或留學(xué)的剛需才在當(dāng)?shù)刭I房的,但出于投資目的的也不少,且手法繁多。
“這十年來,很多人拿著旅游簽就過來買房了,他們拿新西蘭的房價和北上廣深一對比,還覺得便宜,就買了,過兩年翻一倍后就賣掉,這樣的很多?!贝尴壬嘎?。
持有旅游簽就能買房?這讓記者感到詫異,前述的移民徐先生對此提供了一些思路,“以前拿著旅游簽是可以在當(dāng)?shù)劂y行開戶的, 出于反洗錢的目的,去年年底開始就禁止了,沒有當(dāng)?shù)刭~戶就意味著不能在當(dāng)?shù)刭I房了,因為要在這里買房是必須擁有當(dāng)?shù)劂y行賬戶的?!毙煜壬f。
徐先生還說以前當(dāng)?shù)劂y行的貸款條件也很寬松。“中國人一般首付都沒問題,然后當(dāng)?shù)刎泿琶鎸捤?、利率低,銀行放貸審核也很寬松,一種是做假收入證明來取得貸款,可以去找貸款中介幫掛靠在當(dāng)?shù)匾患夜?,做假收入和納稅記錄。以前更寬松的時候,甚至不需要偽造當(dāng)?shù)厥杖胱C明,貸款中介每周往你的當(dāng)?shù)刭~戶內(nèi)打款一千或二千紐元,形成流水,銀行不會過問你的資金來源,然后就放貸了,貸款中介就可以從銀行那里拿到返傭?,F(xiàn)在這些操作都行不通了,銀行的收入證明審批變得更嚴(yán)格了?!毙煜壬榻B道。
另外,那些無法獲得貸款的投資客還有對策,“這幾年還出現(xiàn)了代炒房的案例,比如投資者自己不符合貸款的要求,然后就找當(dāng)?shù)氐挠H戚或者朋友代炒,賣出后,大家利潤分成,這樣的案例挺多的?!贝尴壬f。
“當(dāng)?shù)氐闹薪橐矃⑴c炒房,就是鼓動投資者快速換手,他們就可以從中獲利,比如有個投資客今天以80萬紐幣買入了房子,中介就鼓動他快點賣了,過了兩天以85萬紐幣賣了,中介就又可以獲得傭金了。我聽說過的極端案例甚至是上午買房、下午賣房。不過這一切的基礎(chǔ)是市場足夠瘋狂,不缺接盤者,換手率很高。這種現(xiàn)象現(xiàn)在幾乎見不到了?!毙煜壬f。
新西蘭政府于2015年10月出臺了一項稅收政策,規(guī)定除主要自住房、關(guān)系財產(chǎn)房和遺產(chǎn)房外,所有在兩年內(nèi)發(fā)生過買入和賣出行為的住房都需要繳納資本利得稅,旨在打擊快速轉(zhuǎn)手的炒房現(xiàn)象,政策出臺后,新西蘭多地的此類投機(jī)交易呈下降趨勢。就在二月中旬,工黨政府宣布,上述政策的執(zhí)行期將從二年延長至五年,目前已進(jìn)入立法程序。
新西蘭樓市供應(yīng)仍緊缺
新西蘭的房價盡管仍在增長,但是增速已趨緩。據(jù)新西蘭房地產(chǎn)協(xié)會(REINZ)公布的數(shù)據(jù)顯示,在去年12月份,該國全國房價中位數(shù)同比增長了5.8%,而2016年12月份時的增速為11%。奧克蘭的放緩則更為顯著,該市去年12月份房價中位數(shù)同比增長了1.8%,而2016年12月份時的增速為9.1%。
“現(xiàn)在感覺整個市場冷下來了,我覺得最大的因素還是在于貨幣環(huán)境開始變了,一方面是利率上行,另一方面是貸款開始收緊了,之前還提高了首付比;另外就是新政府的立場也不太利好樓市?!毙煜壬f。
新西蘭工黨政府的新政草案自去年圣誕節(jié)前公布以來,包括房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、律師和開發(fā)商等業(yè)界質(zhì)疑新政的時間表太倉促,可能會造成短期混亂,甚至?xí)驌舻胶M馔顿Y者在新西蘭開發(fā)建房的興趣。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報道,壓力之下,目前政府的態(tài)度出現(xiàn)了一些松動。另據(jù)新西蘭國會網(wǎng)站顯示,該草案的立法時間表也被延長了,公眾咨詢截止日期已從1月23日延長到了2月16日,上報日期也從2月20日延長到了5月31日。
“限制外國人買房這種舉措治標(biāo)不治本,雖然的確可以阻攔我前面提到的那些外來的投機(jī)需求,但新西蘭房價問題的根本在于供給嚴(yán)重不足,建造速度又慢,每年又有新增移民帶來住房需求,所以要緩解房價飆升根本在于提供更多的房源,打擊海外人購房的需求并不能夠根本性地解決這個問題?!贝尴壬f。
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