日本房產(chǎn)近年來的表現(xiàn)不俗，有不少中國人都想投資日本房產(chǎn)。那些早期投資日本房產(chǎn)的人，現(xiàn)在基本都賺了不少錢，也有人準(zhǔn)備換房，或賣房變現(xiàn)。那么，日本房產(chǎn)買賣時，除了準(zhǔn)備好房款，還需要準(zhǔn)備多少費用的預(yù)算呢?就讓我們一起了解一下吧。
01房款
房款就是購買房產(chǎn)的價格，會在買賣合同上寫明。
外國人購買日本房產(chǎn)時，可以選擇一次性支付全款。一般訂金/首付為房款的10%，在交房(交鑰匙)前支付剩下90%的尾款。正常情況下，日本房產(chǎn)的交易周期一般為1個月。而買賣雙方也可相互協(xié)商首付比例及交房時間等，所以買家盡量要提前準(zhǔn)備好房款及相關(guān)費用。
除了全款支付，買房者也可以選擇使用銀行貸款，利用撬動金融杠桿來降低風(fēng)險和增加收益。一般來說，日本籍及日本永住的人，貸款利率不會超過1%，有些項目甚至是0首付，就可獲得房款100%全額貸款。外國人可以通過在日本注冊公司，以公司的名義貸款買房。一般首付是房款的4-5成，貸款利率約1.5%-3.5%左右。選擇貸款時，根據(jù)不同銀行的規(guī)定還需要支付一定的貸款手續(xù)費等相關(guān)費用。
02印花稅
印花稅也稱為印紙費，是指貼在房屋購買契約書上的印花稅票。稅額因簽約金額分段計算，并根據(jù)最新政策進行相應(yīng)調(diào)整或享有一定的優(yōu)惠。在日本，印花稅的稅額范圍一般為0～48萬日元。
03不動產(chǎn)取得稅
不動產(chǎn)取得稅類似于我國的購置稅，是指通過買賣或贈與取得不動產(chǎn)時，或者房屋新建擴建的時候，都道府縣根據(jù)固定資產(chǎn)評估額征收的地方稅，各地方政府的政策也可以有些許調(diào)整。不動產(chǎn)取得稅的稅率為房屋評估價的4%+土地評估價的3%，在滿足一定條件下，有的房產(chǎn)的評估額有減半優(yōu)惠政策等。該稅一般在收房后6個月到1年半左右才能從各都道府縣收到“納稅通知書”，由于時間間隔稍久，這個稅非常容易被“遺忘”。
04登錄免許稅
登記土地或建筑物的所有權(quán)丶轉(zhuǎn)移以及其他法律權(quán)利(如抵押權(quán))時，保存所有權(quán)或轉(zhuǎn)讓登記時都必須繳納登錄免許稅，也就是登記許可稅。
新建不動產(chǎn)的所有權(quán)保存登記的稅額是固定資產(chǎn)稅評價額(課稅標(biāo)準(zhǔn)額)× 0.4%。此后的所有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記稅額是固定資產(chǎn)稅評估額的 2%。
根據(jù)稅制調(diào)整，在房產(chǎn)滿足一定的條件及在一定的時段內(nèi)，新建房產(chǎn)及二手房的稅率均有不同程度的減輕，并享有相應(yīng)的優(yōu)惠政策。具體納稅額可根據(jù)不同房產(chǎn)計算得出。
05司法書士費
一般費用從幾萬日元到幾十萬日元不等。(網(wǎng)上流傳的司法書士費4-10萬的收費，是房產(chǎn)交易價格為1000萬左右時的費用)。
司法書士在房產(chǎn)轉(zhuǎn)移前，會核實登記冊內(nèi)容，并記錄貸款人的抵押及辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買家等的服務(wù)費。根據(jù)房產(chǎn)交易的復(fù)雜程度及司法書士的級別等，由司法書士給出報價。
06中介服務(wù)費
日本全國統(tǒng)一的房產(chǎn)中介服務(wù)費為交易價格的3%+6萬(消費稅)，這只是一個速算方法。日本中介費其實也是分段計費的，根據(jù)宅地建物取引業(yè)法的規(guī)定，以房產(chǎn)交易價格為基礎(chǔ)，總價低于200萬日元的收取5%、總價為200萬到400萬日元的收取4%、400萬以上的收3%。另外實際收取得中介費數(shù)額還要再加上10%消費稅。
舉個例子：
總價5000萬日元的房產(chǎn)，其中土地部分3500萬，房屋部分1500萬(不含稅)，以此計算中介費：
一、速算方法：
5000萬× 3%+6萬=156萬
156萬+156萬×10%=171.6萬
二、分段計費法：
200萬日元以下的部分：2,00萬 × 5% = 10萬
200萬至400萬日元的部分：2,00萬 × 4% = 8萬
400萬日元以上的部分：4600萬 × 3% = 138萬
10萬+8萬+138萬=156萬
156萬+156萬×10%=171.6萬
07消費稅
消費稅是對納稅義務(wù)人進行的日本國內(nèi)交易征稅。對房產(chǎn)的交易、中介手續(xù)費等要征收消費稅。但是對于土地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓以及土地使用權(quán)租賃不征收消費稅，如果房產(chǎn)賣家為個人的交易也不征收消費稅。消費稅的稅額為征稅標(biāo)準(zhǔn) × 10%。
08固都稅
固定資產(chǎn)稅額 = 征稅標(biāo)準(zhǔn) × 1.4%(標(biāo)準(zhǔn)稅率)
都市計劃稅額 = 征稅標(biāo)準(zhǔn) × 最高0.3%(上限稅率)
固定資產(chǎn)稅和都市計劃稅一般是在購房以后每年都需要繳納的稅項。自每年的1月1日，以固定資產(chǎn)稅評估額為征稅標(biāo)準(zhǔn)來計算，土地與地上建筑分別評估，固定資產(chǎn)稅評估額每3年重新評估一次，每年1月1日當(dāng)天的不動產(chǎn)持有人為納稅義務(wù)人。不過由于房產(chǎn)交易時間不一定是1月1日當(dāng)天，所以在購買房產(chǎn)時，當(dāng)年的稅款由賣家繳納，再根據(jù)房產(chǎn)交割時間，計算出買賣雙方各自需要承擔(dān)的稅款部分，由買家支付給賣家相應(yīng)的部分。
Q9火災(zāi)保險(可選)
在日本無論買房或租房，都需要投?；馂?zāi)保險，雖然投保不是強制的，不過不投保的話，一旦發(fā)生災(zāi)害等損失全部由自己承擔(dān)。火災(zāi)保險根據(jù)不同的保險方案，價格不同，一般普通的保費約為每年1萬日元左右。為了避免損失，大多數(shù)人都會主動投保，一般租住的房子，或使用貸款購買的房子都是有投保火災(zāi)險的義務(wù)的。
火災(zāi)保險的承保范圍不僅僅是指因火災(zāi)引發(fā)的損失，還包括雷電、爆炸、風(fēng)災(zāi)等，還可以選擇包括被盜、高空墜物、水災(zāi)等導(dǎo)致房屋破損的火災(zāi)保險。但是地震、海嘯、火山爆發(fā)而造成的損失不適用于火災(zāi)保險，可以選擇另外購買地震保險等其他相應(yīng)的保險。
在日本購買房產(chǎn)時所要涉及的費用大概就是以上這些了。在做投資預(yù)算時，除了要準(zhǔn)備好房款外，其他的稅、費等大概需要再準(zhǔn)備房款的5%～8%左右的費用就可以了。日本的房地產(chǎn)市場成熟、規(guī)范，房價及各項費用明細(xì)公開、透明，房地產(chǎn)銷售人員都比較有專業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)操守，所以在日本投資房地產(chǎn)是相對安全和安心的。
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